Оценка частного дома: Оценка дома — 7 шагов по оценке дома с земельным участком + опыт! – Оценка стоимости дома для продажи

Содержание

Оценка дома, коттеджа или дачи — Оценка-52

С давних пор недвижимость считалась надежным инвестированием денежных средств. И если раньше собственный коттедж был только у элитной части общества, то сейчас стать его обладателем может практически каждый. Цена жилых объектов зависит от многих факторов: от площади здания и его расположения, до внешней отделки и наличия соседей. Определить рыночную стоимость, зачастую, бывает не так-то просто. Она необходима при покупке, продаже, имущественных спорах, оформлении кредита и других жизненных ситуациях. Оценка дома или дачи в Нижнем Новгороде заказывается у независимых экспертов. Они выполняют экспертизу для банков и страховых компаний, составляют отчет о фактической стоимости загородной недвижимости.

Зачем нужна независимая оценка загородной недвижимости

Отчет об оценке дома – важный аргумент при имущественных спорах. Он имеет юридическую силу, поэтому его можно использовать в суде. Кроме того, определение рыночной стоимости недвижимости необходимо в следующих случаях:

  • покупка,
  • продажа,
  • раздел имущества,
  • арест здания,
  • страхование,
  • оформление наследства,
  • компенсация при пожаре,
  • расчет величины налога,
  • залог для получения ипотеки,
  • составление брачного договора.

Особенности проведения оценки загородного жилья

Оценка загородного жилья проводится практически так же как и других объектов недвижимости. Эксперты используют те же методы и расчеты. Отличительная особенность данного варианта заключается в том, что кроме определения рыночной стоимости коттеджа, необходимо оценить и земельный участок, на котором он расположен. Кроме того, в отличие от городских, загородные дома отличаются своим разнообразием, индивидуальностью и нестандартностью. Это создает определенные сложности при проведении оценочных работ. Поэтому качественную независимую экспертизу лучше доверить профессионалу с большим опытом. При необходимости специалист может оценить только пристройку к дому — гараж, участок, летнюю веранду. Большинство людей обращаются за оценкой двухэтажного дома или трехэтажного коттеджа в момент купли-продажи. Нужно понимать, что этот процесс занимает от 3 до 7 дней. Необходимо изучить не только придомовую территорию, но и коммуникации, окружающую обстановку. Только после этого можно делать выводы о реальной цене Вашего дачного домика.

Что влияет на рыночную стоимость загородного дома или дачи

Стоимость загородного дома или дачи складывается из следующих факторов:

  • местоположение,
  • внешний вид,
  • внутренняя отделка,
  • этажность,
  • общее техническое состояние,
  • площадь,
  • возраст здания,
  • размер земельного участка,
  • состояние инженерных сетей,
  • транспортная доступность.

Сколько стоит оценка частного дома с земельным участком для банка

Стоимость отчета будет индивидуальной для каждого заказчика. Она зависит от:

  • уровня сложности работы,
  • местоположения объекта,
  • площади здания,
  • его технических характеристик,
  • размеров земли,
  • уникальности строения.

Большую роль играет цель проведения экспертизы, а также готовность необходимой документации. Оценить дом с земельным участком в Нижегородской области могут сертифицированные специалисты и компании. Более подробную консультацию жители Нижнего Новгорода могут получить по телефону 8 (831) 414-56-45.

Стоимость оценки частного дома с земельным участком
Одноэтажные домики и дачи от 3000 руб
Двухэтажные дома от 4000 руб
Трехэтажные коттеджы, особняки
от 5000 руб
Гараж, технические помещения от 3000 руб

Перечень документов, необходимых для оценки стоимости дома, дачи или коттеджа

Чтобы провести независимую экспертизу, оценщикам потребуется пакет документации. В него входит:

  • правоустанавливающие бумаги,
  • кадастровый паспорт земельного участка,
  • документы из БТИ,
  • паспорт заказчика.

Изучив все документы, эксперты анализируют рынок. На основании полученных данных они составляют итоговый отчет для банка об оценке частного дома или загородного коттеджа.

Оценка земли и земельных участков

Оценка офиса и офисного помещения

Как сделать оценку дома, инструкция по определению стоимости дома

Оценка дома – это процесс, конечная цель которого определить стоимость объекта. Как правило, владельцы самостоятельно определяют цену на свою недвижимость. Делается это при сделках купли-продажи. Владелец устанавливает приемлемую для него стоимость, и если находится покупатель, которого всё устраивает, они заключают сделку. Если же для одной из сторон цена неприемлема, то она, скорее всего, не соответствует условиям рынка.

Однако существует большое количество случаев, когда оценка дома должна проводиться независимой оценочной компанией. Также обратиться за помощью к профессионалам можно и просто для того, чтобы оценить свою недвижимость для продажи. Это поможет определить рыночную стоимость объекта и установить адекватную и приемлемую цену.

Для чего проводится оценка

Есть масса случаев, в которых обязательно требуется проведение процедуры оценивания. Рассмотрим самые часто встречающиеся из них:

  • Имущественные споры. Например, если на один дом претендует сразу несколько человек.
  • Для финансового учреждения в случае оформления ипотеки.
  • Залог дома. Для оформления кредита на крупную сумму выставить имущество в качестве залога – это обязательное условие банков и частных кредиторов.
  • Раздел имущества. Если у недвижимости есть несколько владельцев, то для выделения их долей нужно определить рыночную стоимость объекта.
  • Страхование. Максимальная сумма выплат по страховки приравнивается к стоимости объекта.
  • При оформлении наследственных прав.
  • При продаже дома для определения налогового вычета.

Что влияет на стоимость дома

 

Процедура оценки дома несколько отличается от оценивания другой недвижимости, например, квартиры. Вместе с домом зачастую продаётся ещё и земельный участок, а также различные дополнительные строения. И всё это учитывается при определении стоимости.

Существует множество моментов, влияющих на стоимость объекта. Очень важным фактором является месторасположение дома, транспортная развязка и инфраструктура. В любом городе есть дорогие и более дёшевые районы. И район расположения недвижимости играет важную роль при формировании цены. Кроме того, на стоимость объекта влияют: общая площадь главного строения и земельного участка, ситуация на рынке недвижимости, толщина и длина стен, наличие коммуникаций на участке, наличие и состояние других строений, этажность, качество ремонта и прочее. Таким образом, стоимость дома подвержена влиянию различных факторов, учесть которые в полной мере могут лишь грамотные специалисты.

Как провести оценку: простая инструкция

Оценка дома – задача хоть и не самая сложная, но достаточно ответственная. Владельцу недвижимости необходимо сделать несколько шагов. А всю процедуру можно разделить на такие этапы:

Выбор оценочной компании

Если оценка дома делается лишь с той целью, чтобы выставить его на продажу по адекватной цене, то выполнить такую работу может любой специалист, разбирающийся в вопросе. Ситуация обстоит иначе, если данная процедура является обязательным условием и проводится, например, для банковского учреждения или страховой компании. В таком случае оценщик должен быть аттестован, иначе его заключение не будет являться официальным. Также выбранная оценочная компания должна состоять в СРО и иметь полис гражданской ответственности. Лишь компании и частные лица, удовлетворяющие эти требования, могут официально делать оценку недвижимости.

Не лишним будет обратить внимание на репутации оценочной компании и стоимость предоставляемых услуг. Лучше всего обращаться в уже проверенные и надёжные организации.

Приглашение специалистов на объект

После выбора наиболее подходящей по всем параметрам оценочной компании нужно сделать заявку и обговорить все условия сотрудничества. На этапе переговоров определяются сроки, в течение которых заказ будет выполнен, стоимость услуг и цель оценки. Далее составляется и подписывается договор, а клиент представляет исполнителю все необходимые документы, подтверждающие его личность и права собственности.

Перед приходом оценщика в назначенный день нужно тщательно подготовить дом и участок. В интересах владельца недвижимости навести порядок на участке и в доме, проверить исправность коммуникаций и освободить доступ во все помещения. Это гарантирует, что объект будет представлен в максимально выгодном свете.

Определение стоимости дома оценщиками

Эксперт в заранее определённую дату приезжает на объект. Он тщательно всё осматривает, делает фотографии, оценивает объект и проверяет участок на наличие незаконных построек. После этого специалистом обрабатываются полученные данные, определяется стоимость недвижимости. Цена указывается в официальном документе, который выдаётся на руки собственнику.

При обращении к профессионалам, которые работают официально и имеют большой опыт, можно не сомневаться, что процедура оценивания не отнимет много сил, времени и нервов. Как правило, всё проходит быстро и с минимальным участием клиента.

3 способа сэкономить на оценке дома

Есть несколько нехитрых способов того, как можно немного сэкономить на оценке недвижимости:

  • Обращение к частным лицам. Существует немало оценщиков, которые работают самостоятельно. Их услуги обычно стоят значительно дешевле, чем услуги крупных компаний. Нужно обратить внимание на то, что частный эксперт должен иметь страховой полис и аттестацию. Только в этом случае его оценка станет официальным заключением. Иногда частные специалисты имеют аккредитацию того учреждения (банк, страховая компания), для которого и делается оценка. Нередко именно учреждения советуют оценщика своему клиенту.
  • Выполнение оценки собственными силами. На сегодняшний день в интернете любой желающий легко найдёт информацию о том, как можно сделать оценку недвижимости самостоятельно. Для этого существуют специальные таблицы факторов, влияющих на цену. Но нужно понимать, что эта оценка не имеет ничего общего с той, которая проводится экспертами. Она имеет смысл лишь в том случае, если владелец просто хочет определить стоимость, по которой он выставит свой дом на продажу.
  • Проведение оценки онлайн. Есть множество ресурсов, на которых можно онлайн оценить стоимость объекта. Для этого вводятся данные, касающиеся дома. Такая оценка, как и в предыдущем случае, подойдёт только для личных целей.

Нужно помнить, что экономия на оценке дома – это не всегда разумно. Следует учитывать финансовые риски и понимать, что хорошая оценочная компания в любом случае справится с этой задачей лучше всего. К тому же в некоторых ситуациях без её участия обойтись не удастся.

Выводы

В зависимости от задач и жизненной ситуации, можно выполнить оценку дома самостоятельно или привлечь аттестованных специалистов. При самостоятельном оценки правильно будет воспользоваться сравнительным методом оценивания. Его суть заключается в том, что с помощью объявлений выбирается 10 объектов с такими же характеристиками, как и у объекта оценивания. Далее высчитывается средняя цена на эти объекты. Это и будет их рыночная стоимость.

Если документ об оценке объекта должен быть официально заверен, то нужно обращаться в оценочные компании, имеющие хорошую репутацию. Необходимо помнить, что неправильно определённая рыночная стоимость дома может привести к финансовым потерям и неприятным ситуациям. Поэтому в большинстве случаев всё же лучше обращаться к профессионалам.

Оценка частного дома

Кудряшова Юлия Борисовна

Оценщик 1 категории

Эксперт-техник, член МАК

Дипломированный и аттестованный оценщик 1-й категории, член межведомственной аттестационной комиссии экспертов-техников (МАК).

Законодатель закрепил понятие жилого дома в ст.16 ЖК РФ как индивидуально-определенного строения, включающего комнаты и вспомогательные помещения, обустроенные в соответствии с санитарными и строительными нормами. Для совершения сделок или в случае спора, необходимо рассчитать стоимость частного дома официально — экспертное мнение оформляется в виде отчета об оценке. Этот документ в соответствии со ст.12 ФЗ-135 имеет силу доказательства, а указанная в нем цена является рекомендованной для сторон сделки.

Оценщик определяет стоимость объекта по утвержденным стандартам, что и придает независимой оценке весомый и официальный характер. Согласно ст.130 ГК РФ частный дом является объектом недвижимости и для его оценки применяется стандарт ФСО №7. Если же расчет стоимости проводится для получения кредита, то используется специальный «ипотечный» стандарт — ФСО №9.

На рынке недвижимости используется разнообразная терминология для определения цены: «реальная», «фактическая», «договорная». Термины варьируются и в нормативных актах: здесь употребляются понятия «действительной», «разумной» или «эквивалентной» цены. ФЗ-135 приводит это многообразие к единому знаменателю: в ст.7 закона указано, что при неоднозначности толкования терминологии, рассчитывается рыночная стоимость жилого дома.

Законом №135 в ст.8 предусмотрены ситуации, когда независимая оценка обязательна, и одна из них — наличие спора. Так, если при купле-продаже частного дома стороны не пришли к соглашению о цене договора, то согласно ст.555 ГК РФ сделка считается незаключенной. Экспертная оценка гарантирует защиту от подобных ситуаций, предлагая сторонам рекомендованную цену. Получив отчет эксперта, не стоит медлить со сделкой: согласно ФСО №1 документ действителен в течение полугода.

Процесс определения стоимости объекта на рынке с учетом актуального положения — есть оценка недвижимости. Она является основополагающим фактором при любых операциях с недвижимым имуществом.

Наиболее оптимальный способ экономить время и обезопасить сделку —
обратиться в компетентную организацию для проведения необходимых работ.

Оценка частного дома в Москве по оптимальной цене и срокам.

Ежегодно увеличивается процент людей, которые приобретая собственное жилье, предпочитают покупку частного дома нежели квартиры. На это влияет множество причин, начиная с отсутствия шумных соседей за стеной, заканчивая наличием собственного земельного участка, на котором можно выращивать свои овощи и фрукты, держать животных.

Интересный факт:

С 2010 года в России процент граждан, проживающих в частных домах увеличился с 26 до 34. При этом 66% остального населения хотели бы переехать из квартир в дома.

Что такое оценка частного дома?

Оценка частного дома – объективная оценка его реальной стоимости на свободном рынке в данном сегменте.

Оценка частного дома имеет одну очень важную особенность, которой нет по сравнению с другими видами оценки недвижимости, а именно то, что как правило, оценка проводится для двух объектов: частного дома и прилегающего к нему земельного участка, что в свою очередь налагает ряд определенных нюансов в проведение оценки.

Определенная сложность в оценке частных домов состоит в многообразии объектов и их уникальности. Дело в том, что практически все они возводятся по индивидуальным проектам, сделанным под заказ. И если среди квартир в городе вполне довольно просто отобрать достаточное количество аналогов для расчета стоимости объекта, то загородная недвижимость, к сожалению, таким свойством не обладает. Да и одинаковых прилегающих земельных участков не существует. Следовательно, качественную оценку стоимости жилого дома может провести только квалифицированный специалист, имеющий опыт и образование в этой сфере.

Когда необходима оценка частного дома?

Оценка частного дома требуется для совершения различных действий с объектом. В ряде случаев она проводится на добровольной основе, как, например, при купли-продаже, но чаще оценка должна проводится в обязательном порядке по закону:

  • Оформление в наследство
  • Для залога в банке
  • При страховании объекта
  • При оценке ущерба
  • При оформлении договора дарения
  • Для раздела имущества и т.д.

Как происходит оценка?

Перед тем, как приступить к выполнению оценки, специалист совместно с клиентом определяет цель работы. В зависимости от цели сам процесс и содержание отчета могут отличаться.

Далее следует сбор всей необходимой для работы информации: документы на объект оценки, по которым на осмотре оценщик проверяет соответствие реальному состоянию дома, а также проводится фотофиксация объекта.

Обязательным этапом оценки является анализ рынка недвижимости в данном секторе, изучение информации о совершенных сделках в отношении аналогичных объектов.

Что получает клиент?

Большой плюс проведения оценки заключается в том, что по результатам работы клиент получает официальный отчет, который он может использовать как при продаже своего дома, так и в суде для решения споров. Это значительно повысит шансы выгодно заключить сделку или решить вопрос в свою пользу. В их числе и заключение кредитного договора с банком, если в качестве залога выступает частный дом.

Пример из практики:

Например, недавно к нам обратилась семейная пара, которая находилась в процессе расторжения брака. Так как у них имелись несовершеннолетние дети развод происходил в судебном порядке. По закону всё совместно нажитое имущество должно быть разделено поровну. Поэтому им потребовалась оценка всего имущества, в том числе, и частного дома. Наши специалисты быстро и профессионально рассчитали стоимость недвижимости и остального имущества, что позволило им разделить всё по справедливости.

Отчет по оценке загородного дома содержит:

  • Задание на оценку
  • Сведения о Заказчике
  • Сведения об оценщике: Диплом, Свидетельство о членстве в СРО, Выписка из реестра СРО, Полис обязательного страхования ответственности оценщика
  • Применяемые стандарты оценочной деятельности
  • Описание, параметры и характеристики объекта оценки
  • Анализ рынка объекта оценки
  • Анализ среды месторасположения
  • Анализ наиболее эффективного использования
  • Описание подходов, применяемых при оценке
  • Выбор и обоснование подходов к оценке рыночной стоимости объекта
  • Информация об объектах-аналогах
  • Расчет рыночной стоимости объекта выбранным подходом
  • Согласование результатов
  • Фотографии объекта оценки
  • Копии документов на объект оценки: правоустанавливающая и техническая документация

Калькулятор оценки частного дома | Центр Судебной Оценки Недвижимости

3.5 / 5 ( 2 голоса )

Пожалуй, каждый из нас хотя бы раз в жизни сталкивался с вопросами продажи недвижимости. Причем, наряду с местонахождением строения, основным остается вопрос оценки частного дома. Действительно, крайне важно заранее знать, от чего зависит процедура, на какие ключевые моменты следует обращать самое пристальное внимание. И это тем более актуально, поскольку к каждому дому/участку/даче требуется индивидуальный подход.

Основные факторы оценки

Первое, с чего следует начать, так это четко понять для себя, кого именно вы хотите видеть покупателем своей недвижимости. Обязательным условием при этом становится кристальная чистота предстоящей сделки, поэтому настолько важно подготовить заранее все документы:

  • паспорт, с техническими характеристиками;
  • кадастровая оценка частного дома, плюс земельного надела с четким разграничением всех границ; иная, обязательная к наличию документация.

Не менее важен фактор доступности, сложно спорить с тем, что участок, добраться до которого легко на общественном транспорте или на машине, но по отличной дороге, ценится намного дороже, чем «медвежий уголок», расположенный вдалеке от оживленной трассы.

Обращают внимание потенциальные покупатели и та инфраструктуру, если наличие магазинов приветствуется, то уж заводы, крупные предприятия, аэропорты, точно не добавляют бонусов.

Если вести речь собственно о здании, привлекает покупателей водо- газоснабжение, вид отопления, канализация, т.е. все, что способствует комфортному пребыванию, независимо от времени года.

Кто проводит оценку?

Следующим по степени важности вопросом, который следует решить заблаговременно, кому доверить выполнение оценки частного дома?

Как правило, этим занимаются различные агентства, государственных или частных структур.

Среди последних особого внимания заслуживает деятельность компании АНО «Центр оценки недвижимости и бизнеса», сотрудники которого обладают надлежащим опытом, практическими знаниями и навыками. Наличие лицензии на оказание данного вида услуг наполняет составленное ими заключение полноценной юридической силой, что позволяет предъявлять его в любых компетентных органах.

Обращение к специалистам позволит решить огромное множество проблем, о которых неискушенный продавец может даже не подозревать. Тем не менее они существенно влияют на окончательную стоимость продаваемого объекта.

К таким решающим факторам относятся количество соток, окружающих дом, материал, из которого он сделан, вид используемого топлива. Иногда даже наличие/отсутствие соседей может сыграть решающую роль.

Как видно, вопросов, решить которые без помощи профессионалов, достаточно.

Оценка дома с земельным участком в Москве по оптимальной цене и срокам.

С каждым годом всё больше людей принимая решение о приобретении собственного жилья делают выбор в сторону дома нежели квартиры. Это связано с многими факторами, например, отсутствие шумных соседей за стеной или наличие земельного участка для выращивания собственных продуктов.

Что такое оценка дома с земельным участком?

Под оценкой в данном случае понимается определение стоимости частного дома и прилегающего к нему земельного участка.

Определенная сложность в оценке частных домов состоит в многообразии объектов и их уникальности. Дело в том, что обычно они строятся по индивидуальным проектам, и подобрать даже 2-3 схожих объекта практически невозможно. Да и одинаковых прилегающих земельных участков не существует.

Когда необходима оценка?

Оценка дома с земельным участком требуется для совершения различных действий с объектом. В случае, если планируется сделка по купли-продаже, она проводится на добровольной основе, но чаще оценка должна проводится в обязательном порядке по закону:

  • Оформление в наследство – если вы получили в наследство какое-либо имущество, то для того, чтобы нотариус выдал свидетельство на право наследования, требуется определить стоимость имущества.
  • Для залога в банке – ни один банк не выдаст крупный кредит без обеспечения его залогом, равным или превышающим его по стоимости. А для того, чтобы определить стоимость залога, необходимо проведение оценки.
  • При страховании объекта – для расчета размера страховой суммы необходимо определить стоимость страхуемого имущества.
  • При оценке ущерба – для определения стоимости ремонтно-восстановительных работ.
  • При оформлении договора дарения – при получении любого имущества требуется уплатить госпошлину, размер которой зависит от стоимости объекта.
  • Для раздела имущества – для решения имущественного спора между бывшими супругами или наследниками.

Как происходит оценка?

Но перед тем, как приступить к выполнению оценки, специалист совместно с клиентом определяет цель работы. В зависимости от цели сам процесс и содержание отчета могут отличаться.

Далее следует сбор всей необходимой для работы информации: документы на объект оценки, по которым на осмотре оценщик проверяет соответствие реальному состоянию дома, а также проводится фотофиксация объекта.

Обязательным этапом оценки является анализ рынка недвижимости в данном секторе, изучение информации о совершенных сделках в отношении аналогичных объектов.

Что получает клиент?

После обработки всей полученной информации и проведения расчетов оценщик выполняет отчет: печатает его, пронумеровывает и сшивает, ставит печать и свою подпись.

Большой плюс проведения оценки заключается в том, что по результатам работы клиент получает официальный отчет, который он может использовать как при продаже своего дома, так и в суде для решения споров. Это значительно повысит шансы выгодно заключить сделку или решить вопрос в свою пользу. В их числе и заключение кредитного договора с банком, если в качестве залога выступает дом с землей.

Готовый отчет клиент может использовать при совершении любых сделок в течение его срока действия – 6 месяцев.

Пример из практики:

Однажды к нам обратилась семейная пара, которым для получения кредита на открытие своего бизнеса, требовалось предоставить в банк залог. В качестве него выступал загородный дом с землей. Наши специалисты провели оценку и подготовили отчет о рыночной стоимости, который был принят в банке без каких-либо проблем.

Отчет по оценке загородного дома содержит:

  • Задание на оценку
  • Сведения о Заказчике
  • Сведения об оценщике: Диплом, Свидетельство о членстве в СРО, Выписка из реестра СРО, Полис обязательного страхования ответственности оценщика
  • Применяемые стандарты оценочной деятельности
  • Описание, параметры и характеристики объекта оценки
  • Анализ рынка объекта оценки
  • Анализ среды месторасположения
  • Анализ наиболее эффективного использования
  • Описание подходов, применяемых при оценке
  • Выбор и обоснование подходов к оценке рыночной стоимости объекта
  • Информация об объектах-аналогах
  • Расчет рыночной стоимости объекта выбранным подходом
  • Согласование результатов
  • Фотографии объекта оценки
  • Копии документов на объект оценки: правоустанавливающая и техническая документация

Как сделать оценку коттеджа, таунхауса или частного дома?

Можно выделить несколько основных шагов, которые необходимо сделать для выполнения оценки коттеджа, таунхауса или частного дома. Приведем их:

• Осмотр объекта

• Анализ рынка объекта оценки.

• Выбор подходов к оценке

• Сравнительный подход

• Затратный подход

• Согласование результатов

Далее более подробно разберем каждый из этих пунктов:

Осмотр объекта

Для идентификации оцениваемого объекта необходимо выполнить осмотр объекта с целью установления основных параметров объекта оценки. Проведение осмотра является обязательным условием. Нередки случаи, когда заказчик может предложить Вам оценить объект по фотографии. Делать это крайне не советуем, т.к. фотография может быть не настоящей, не актуальной и вообще не объекта оценки. Основные задачи осмотра состоят в следующем:
• проверка физического наличия имущества (в наличии / отсутствует). Обязательно найти табличку на доме и сравнить с табличками соседних домов.
• проверка технического состояния (не требует ремонта / требует ремонта) и использования (используется / не используется). Обязательно нужно зайти внутрь дома и обследовать подвал (при наличии), стены и кровлю. Вы должны экспертно оценить состояние физическое состояние объекта.
• Очень важно провести анализ окружающей застройки объекта оценки. Наличие/отсутствие подъездных путей.
• Проверка на наличие/отсутствие коммуникаций у жилого дома.

Анализ рынка объекта оценки

Анализ рынка должен включать в себя информацию о рынке жилой недвижимости, в том числе рынок жилых домов/загородной недвижимости. Основная цель анализа – выбрать объекты, которые могут рассматриваться в качестве аналогов объекта оценки.
На данном этапе анализируются:
• информация, размещенная в сети интернет,
• базы данных риэлтерских фирм региона
• местные, региональные печатные издания
Дополнительно могут найдены другие доступные для проверки источники информации, в которых могут быть размещены аналитические обзоры по сегменту рынка, к которому относится объект оценки, а также объявления к продаже / покупке объектов недвижимости.

Выбор подходов к оценке


При оценке коттеджа, таунхауса или частного дома обязательно использование сравнительного подхода.
Первоначально анализируется рынок продаж объектов, аналогичных объекту оценки. При наличии на рынке достаточного количества (не менее 3-х) аналогов, при проведении оценки достаточно использования только одного – сравнительного подхода. От отальных подходов к оценке можно мотивированно отказаться. В противном случае – дополнительно к сравнительному необходимо использовать затратный подход. Доходный подход к оценке жилых объектов не применим.

Сравнительный подход

Основным методом, который используется в рамках сравнительного подхода, является метод сравнительного анализа продаж.
Основные этапы алгоримта расчета рыночной стоимости по сравнительному подходу:
• Подбор аналогов. Более подробно читайте здесь
• Расчет корректировок. Более подробно читайте здесь
Стоимость по сравнительному подходу рассчитывается как правило как среднее взвешенное от скорректированных стоимостей аналогов.
Наибольший вес присваивается аналогу, параметры которого наиболее близки к объекту оценки (наименьший процент корректировок). Наименьший вес присваивается аналогу, параметры которого наименее близки к объекту оценки (процент корректировок больший).
Сумма весов использованных аналогов должна быть равна 1,00

Затратный подход

Рекомендуется использовать затратный подход только в том случае, когда не удается найти более чем 3 аналога для расчета стоимости сравнительным подходом. Более подробно об использовании затратного подхода читайте здесь

Согласование результатов

В случае, если в оценке использовались два подхода, рыночная стоимость может быть определена как среднее арифметическое между результатами расчетов, полученных в рамках сравнительного и затратного подходов. Если оценка стоимости проекта по затратному подходу выше, чем для сравнительного подхода, то вес результата затратного подхода желательно приравнять к нулю. Так очевидно, что объект не может быть продан по стоимости чем это предлагают конкуренты.
Основные моменты, которые следует учитывать при согласовании результатов:
НДС при расчете:
• В сравнительном подходе нельзя стоимость предложения увеличивать на НДС
• В соответствии со ст149, п.3, пп.22 НК РФ «…реализация жилых домов, жилых помещений, а также долей в них…» не подлежит обложению НДС. Тем не менее, подрядчик, занимающийся строительством объекта, может облагаться НДС, соответственно, при расчете стоимости замещения должен включать НДС.
• Конечный результат прописывается «НДС не облагается»
Если результаты, полученные на основе сравнительного и затратного подходов, отличаются более чем на 30%, необходимо проверить качество выбора аналогов, обоснованность поправок в сравнительном подходе, размер износа и калькуляцию затрат в затратном подходе. Если ошибок в расчетах не будут обнаружены, необходимо включить комментарий, обосновывающий причины этого несоответствия значений, полученных разными подходами.