На что смотреть при покупке квартиры при – Как купить квартиру правильно: на вторичном рынке, чтобы не обманули без риэлтора, пошаговая инструкция, по переуступке, новостройку в ипотеку

Содержание

На что обратить внимание во время осмотра при покупке квартиры

Есть ли во дворе детская площадка? Если у вас имеются дети, площадка обязательно нужна, а вот если детей у вас нет и не планируется, а окна облюбованной квартиры выходят на детскую площадку, в теплое время года она обязательно будет ничем иным, как источником шума. Лучше, если окна квартиры будут выходить не на улицу, а во двор, но и здесь есть свои нюансы: летом во дворе могут допоздна засиживаться различные компании, и на невысоких этажах будут хорошо слышны их разговоры. Глядя на дом, обратите внимание на состояние стен: нет ли трещин, протекших швов, крошащихся балконов и т. д. Можно посмотреть на количество пластиковых окон: чем больше их, тем более высок средний уровень достатка жильцов. Одним людям нравятся кирпичные дома, другим по душе панельные новостройки, но дом и квартиру в любом случае лучше увидеть собственными глазами. Многие кирпичные дома постройки 1980-х годов могут оказаться лучше, чем наспех построенные здания рубежа 1990-2000-х.

2) Есть мнение, что три вещи, на которые в первую очередь обращают внимание покупатели – это планировка квартиры, вид из окна и состояние подъезда. Поэтому многие специалисты по продаже недвижимости рекомендуют своим клиентам сразу же смотреть на подъезд, на состояние лестниц, лестничных клеток, мусоропроводов (если они имеются), интересоваться тем, как работает лифт. Действительно, нередко люди отказываются от покупки квартиры, увидев грязный подъезд, в котором давно не делался ремонт. Пройдитесь по подъезду, посмотрите на двери, а самое пристальное внимание уделите входной двери: есть ли кодовый замок, работает ли он. Кстати: как показывает практика, квартира в хорошем чистом подъезде при прочих равных условиях может стоит в среднем на 5% дороже, чем в плохом, неухоженном.

3) Перед покупкой квартиры обязательно поинтересуйтесь, не делалось ли в ней какой-нибудь серьезной перепланировки. Хотелось бы напомнить, что некоторые вещи в многоквартирных домах делать вообще нельзя. Это снос внешних стен (бывают случаи, когда хозяева увеличивают жилплощадь за счет лоджии, снося стены между лоджией и комнатой), перенос санузлов, уменьшение или ликвидация вентиляционных коробов на кухне и т. д. Специалисты компании «Нео-Проект» рекомендуют самое тщательное внимание уделять квартирам с т. н. свободной планировкой. Ряд квартировладельцев чересчур вольно трактуют слово «свободная», хотя, как говорилось выше, есть вещи, делать которые строго запрещено. Можно попросить взглянуть на план БТИ, выполненный на кальке (учтите, что он действителен в течение года). На плане не должно быть красных линий, обозначающих незаконную перепланировку. Но при первом осмотре продавец может этот документ не предъявить (это его право), поэтому надо смотреть в оба, подмечать все спорные моменты и не бояться задавать вопросы. В панельных домах, кстати, не должно быть лишних проемов в стенах (их разрешается выполнять только при условии дополнительного усиления).

4) Проверить тягу в вентиляционном коробе можно простым способом: зажечь спичку и поднести ее к коробу.

5) В старых домах нередко встречаются деревянные и деревянно-смешанные перекрытия, особенностью которых является повышенная пожароопасность. Они могут скрываться за лепными украшениями, внешней электропроводкой и т. д. Кроме возможных проблем с пожаров, такие перекрытия нередко таят проблемы с банками: банки не любят давать ипотечные кредиты под помещения с перекрытиями, выполненными не из железобетона.

6) Окна, а также вид из окон – это очень важно. Бывает так, что владелец квартиры показывает свое жилье вечером, при закрытых шторах. Рекомендуем не стесняться, отдернуть шторы и выглянуть в окно – вдруг вы обнаружите там неряшливую бензоколонку, грязный пустырь, железнодорожный отстойник или что-нибудь не менее неприглядное. Если в квартире установлены пластиковые стеклопакеты, имеет смысл проверить звукоизоляцию, качество обработки швов. Можно поинтересоваться у владельцев толщиной стеклопакета, а если они могут показать паспорт на изделие – это еще лучше.

7) Проверить прочность и целостность стен очень просто: нужно взять деревянную палку и несильно постучать по ним в нескольких случайно выбранных местах. У хорошей стены звук будет глухим, не возникнет никаких вибраций, не произойдет осыпания покрытия и т. д. Идеальное жилое помещение должно иметь стены и внутренние перегородки, выполненные из полого кирпича или бетонныхз сблоков. Толщина стены с учетом оштукатуривания должна быть не менее 12-15 см, это позволяет обеспечить высокий уровень звукоизоляции.

8) Поинтересуйтесь инфраструктурой и соседями. Что расположено поблизости? Далеко ли до остановок транспорта? Где ближайшие магазины? Что за люди живут в подъезде? Не стесняйтесь спрашивать, ведь вам в этой квартире еще жить и жить. Никому не нравится обитать под квартирой старушки, регулярно устраивающей потопы, или на одной площадке с алкоголиком. Покупка жилья – это приобретение с долгосрочной перспективой, поэтому относиться к ней необходимо максимально серьезно.

На что обратить внимание при покупке «вторичной» квартиры

На что обратить внимание при покупке «вторичной» квартиры

Сколько у квартиры собственников и с кем вы ведете переговоры?

Что такое обременение жилья, и почему это важно?

Кто еще зарегистрирован в квартире?

Что должно насторожить при покупке?

1. Слишком низкая цена. Да, бывают обстоятельства, в которых владельцам проще сделать скидку и продать быстрее, нежели ждать. Например, необходимость приобрести другое жилье, переезд за границу, предполагаемые большие траты, и так далее. Но доверять только словам не стоит. Если вы видите, что квартира без видимой причины слишком дешевая, это должно насторожить и побудить внимательнее изучить обстоятельства предполагаемой сделки.

2. Странное поведение продавца. Очень широкое понятие, но если говорить в общем: если вас что-то настораживает в том, как продавец общается и ведет себя, не отмахивайтесь от этих ощущений. Дело в том, что сделку с недвижимостью можно признать недействительной постфактум, если собственник или его родственники подадут заявление о том, что он был недееспособным на момент подписания договора. «Недееспособность» — это и болезнь, и наркотическая зависимость, и даже тяжелые жизненные обстоятельства, которые помешали человеку ясно мыслить. Нередко ссылаются не возраст (и следовательно, вызванную им невозможность принимать осознанные решения), но тут, к счастью, вы можете и сами заметить возможные будущие проблемы.

Что же касается всех остальных аспектов — к сожалению, многие нюансы абсолютно непредсказуемы. Вы можете подстраховаться только запросом в Росреестр, но в нем содержатся только данные о недееспособности гражданина, признанные в суде. Если до такого ситуация не доходила, поможет только экспертиза, заключение которой перед сделкой и будет вашей гарантией того, что продавец был дееспособным на момент продажи квартиры. К сожалению, не все могут попросить продавца о таком напрямую.

В любом случае, обращайте внимание на видимые странности. Если что-то настораживает, лучше отказаться от такой сделки.

3. Категорическое нежелание продавца ждать или отвечать на дополнительные вопросы. 

Если продавец, например, слишком торопит вас с выбором и не согласен ждать, это должно насторожить. Не обязательно это говорит о его недобросовестности, возможно, собственник торопится, чтобы заключить другую сделку, если он покупает новое жилье. Но в том случае, если для вас важно не торопиться и все как следует проверить и обдумать, если смысл обратить внимание на другие предложения.

Если вы видите, что продавец что-то замалчивает или старается обходить какие-то темы (касающиеся истории квартиры, причин, по которым он продает, и так далее), это тоже повод задуматься.

Будьте бдительны при покупке квартиры, и тогда вы сможете избежать многих досадных неприятностей и заключить выгодную и законную сделку!

 

Самые актуальные новости Росконтроля в Telegram. Подписывайтесь!

Поделиться с друзьями

На что смотреть при покупке квартиры: советы покупателям

На что смотреть при покупке квартиры

На что смотреть при покупке квартиры?

Содержание статьи

Покупка квартиры, несомненно, является ответственным моментом в жизни людей. Как же не прогадать и совершить удачную сделку, на что нужно смотреть в первую очередь? Ниже, в статье строительного журнала samastroyka.ru, приведено несколько простых советов по приобретению жилья на вторичном рынке и в новостройке.

На что смотреть при покупке вторичного жилья?

Документы — начинать стоит с проверки правоустанавливающих и правоподтверждающих документов. Любые исправления в документах должны быть заверены подписями всех сторон договора, либо скреплены печатью и подписью нотариуса. Со списком всех лиц, прописанных в квартире, можно ознакомиться в документе, именуемом поквартирной карточкой.

Проверке подлежит выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), а также кадастровый паспорт, в котором указан возраст дома и кадастровая стоимость жилого помещения. Перепланировка или переустройство и их законность могут быть выявлены по выпискам из бюро технической инвентаризации (БТИ).

На что смотреть при покупке вторичного жилья

Фактическое качество квартиры

— оценку качества будущего жилища стоит начинать снаружи. Имеет смысл осмотреть стены и швы, их целостность; обратить внимание на обшивку и балконы.

Внутри квартиры необходимо убедиться в отсутствии плесени и грибка на стенах, а их толщину и шумоизоляцию можно проверить простым постукиванием. Также следует осмотреть стеклопакеты и их герметичность, при необходимости можно попросить паспорт изделия.

Если после покупки квартиры смена сантехники не предвидится, стоит убедиться в её удовлетворительном состоянии заранее.

На что смотреть при покупке квартиры в новостройке?

Места общего пользования (МОП) — о добросовестности застройщика можно судить начиная с оценки МОП. К ним относятся такие объекты как подъезды, коридоры, лестничные площадки и лифты.

Внутренняя отделка — список работ по квартире, выполняемых застройщиком, отражается приложением к Договору долевого участия. Следует убедиться в ровности стен, полов и потолка. Площадь помещения должна соответствовать договору купли-продажи.

Панельные швы должны быть герметичны, так же как и монтажные стыки. Это одно из самых важных условий с точки зрения безопасности. Проникновение влаги в места проведения проводки недопустимо.

На что смотреть при покупке квартиры в новостройке

Стеклопакеты, так же как и в случае со вторичным жильем, не стоит обделять вниманием. Помимо вышесказанного, коммуникации тоже должны соответствовать установленным стандартам, розетки должны быть размещены на одинаковом уровне, на трубах исключено наличие влаги и ржавчины.

Документы — на момент осмотра квартиры покупатель должен быть обеспечен листом претензий, смотровым листком или дефектной ведомостью, куда заносятся все замечания по объекту.

При переходе недвижимости от компании-застройщика к будущему владельцу обе стороны ставят подписи в передаточном акте. В нем должен быть отражен факт передачи и приёмки объекта, дата, параметры жилья и его состояние.

Подписывать данный документ рекомендуется только по устранению всех недостатков и изъянов.

Оценить статью и поделиться ссылкой:

Осмотр квартиры перед покупкой, на что обратить внимание

1 876 просмотров

Покупка квартиры – ответственный шаг, к которому обязательно нужно тщательно готовиться. Одним из самых важных элементов является самостоятельно осмотр жилья. Мало того, что потенциальный покупатель наконец вживую видит то, за что он собирается отдавать деньги, но еще на этом этапе можно «вскрыть» множество важных нюансов. В некоторых случаях они могут позволить снизить стоимость жилья или даже станут сигналом для того, чтобы не покупать именно эту квартиру в принципе.

Как осматривать квартиру перед покупкой

Осмотр квартиры должен начинаться… не с квартиры. Сама процедура состоит из нескольких этапов и непосредственно изучение жилья является пусть и самым важным, но и самым последним из них.

Осмотр территории

Начинать нужно с осмотра территории. Тут важно правильно соотносить потребности и реальность. Потенциальный покупатель должен обращать внимание на те элементы, которые ему действительно важны. Допустим, стройка за окном – это явно негативный фактор, но он временный. А вот отсутствие детских площадок и места для них может быть критичным для семей с детьми.

Если это возможно, стоит заранее, еще до осмотра, составить список из тех элементов, которые обязательно должны быть, которые желательны и которые не нужны. Это позволит лучше ориентироваться и не пропустить что-то важное.

Примерный список того, на что нужно обращать внимание на прилегающей к дому территории:

  • Удаленность от остановок, школы, больницы, детского садика, магазинов, центра города и так далее.
  • Состояние тротуаров, дорог, придомовой территории.
  • Наличие или отсутствие фонарей.
  • Транспортная сеть – насколько удобно будет ездить на работу или в любые другие регулярно посещаемые места типа фитнес клубов, библиотек, баров, ресторанов и так далее.
Осмотр лучше проводить дважды: сначала в дневное время, отмечая основные важные нюансы, а потом – в ночное. Последнее важно для того, чтобы проверить те же фонари и тому подобные элементы. Кроме того, именно вечером обычно все дома и можно поговорить с потенциальными соседями (см.ниже).

Внешний осмотр дома с квартирой

Следующий этап – визуальный осмотр внешнего состояния дома, в котором находится квартира. Даже не специалист с легкостью определит наиболее очевидные проблемы.

Осмотр дома и квартиры все же лучше производить с тем человеком, который имеет соответствующий опыт или, хотя бы, нужные навыки. То что очевидно, например, строителю или инженеру, может «пройти мимо» бухгалтера или, допустим, менеджера по продажам.

Примерный список того, на что нужно обращать внимание:

  • Наличие или отсутствие трещин.
  • Целостность стен и швов.
  • Внешний вид дома в целом (разбитые окна, отколовшиеся части кирпичей и т.п. – это плохие признаки).

Особое внимание стоит уделять именно той части дома, где находится квартира.

Пример: Изнутри, допустим, балкон, может выглядеть очень хорошо, но снаружи можно заметить различные дефекты, которые могут даже стать причиной обрушения части балкона.

Это актуально как относительно новостроек, так и при покупке квартиры на вторичном рынке. Далеко не все застройщики действительно работают на совесть, а старое жилье может уже быть ветхим.

Осмотр внутренних элементов дома

После уже перечисленного стоит обратить внимание на подъезд дома. Насколько он чистый/грязный, в каком состоянии почтовые ящики, есть ли мусоропровод и, если нет, то где находятся баки для мусора и так далее.

Если мусоропровод есть – это удобно, не нужно этот самым мусор далеко нести. С другой стороны, высока вероятность того, что в доме заведутся крысы, тараканы, муравьи и так далее. А при отсутствии мусоропровода недостатком станет то, что мусор придется сравнительно далеко нести в бак.

Нужно обратить внимание на:

  • Состояние и работоспособность лифта. Рекомендуется уточнить, как часто он не работает и так далее. Особенно это критично для собственников квартир, которые находятся на 4 этаже и выше.
  • Наличие плесени в подъезде.
  • Качество и состояние лестничных площадок.

Кроме того, есть ряд особенностей, связанных одновременно и с подъездом, и с квартирой. Так, например, наличие тамбура – это огромный плюс, так как в нем можно снимать обувь, и не нести грязь в квартиру. Также это критично для детей с детьми: есть куда поставить коляски, санки, тюбинги, велосипеды, самокаты и так далее.

В некоторых случаях жильцы создают небольшие кладовки, общие для всех. Это немного хуже тамбура, так как снимать обувь в кладовке – явно не лучшее решение, но наличие места для хранения всех этих колясок-велосипедов или просто не особо нужных вещей – все равно плюс.

Осмотр квартиры

Если все остальное устраивает или, как минимум, приемлемо учитывая, допустим, цену квартиры, можно переходить и к ее осмотру. Как было сказано ранее, лучше всего это делать со специалистом или просто опытным товарищем.

В первую очередь сверяем планировку по факту и по техническому паспорту. Неузаконенная перепланировка может стать причиной штрафных санкций (п.2 ст.7.21 КоАП РФ), потому на это обращать внимание следует обязательно. Если такая перепланировка есть, нужно потребовать от продавца, чтобы он привел квартиру или документы в соответствие друг с другом (пусть занимается узакониванием или возвращает старую планировку).

Далее проверяем:

  • Вид из окон, а также состояние самих стеклопакетов, карнизов, подоконников. Не должно быть щелей, перекосов и так далее. Если после полного закрытия окна откуда-то с той стороны дует – это плохой знак.
  • Отопление. Пока этого отопления нет, проверить что-либо практически невозможно. Остается только детальнее расспросить продавца и соседей. Однако важно обращать внимание на наличие вентилей, чтобы отопление перекрывать. Нередко в современных домах теплоизоляция находится на очень высоком уровне и, когда батареи работают на полную, в квартире становится очень жарко.
  • Трубы. Состояние труб – это очень важно. Рекомендуется включить воду на сильный поток где это только возможно и посмотреть, ничего ли не течет. Очень важно, чтобы была возможность перекрывать воду полностью. Это также следует проверить. В противном случае, при последующем ремонте с заменой труб (если это нужно) могут возникать серьезные проблемы.

Современные пластиковые вентили для перекрытия труб нередко плохо работают. То есть, вода может не перекрываться полностью.

  • Стены, полы и потолок. Трещины, искривления, сколы и другие подобные проблемы – это плохо. Также обязательно нужно проверять все на предмет отсутствия плесени. Если она есть – это тоже проблема и, нередко, сложно решаемая.
  • Электропроводка. Нужно проверить, что розетки действительно работают и при включении нескольких прибором не выбивает счетчик. Подобная проблема встречается не слишком часто, но может быть актуальной как для новостроек, так и для вторички.
  • Водо- и газоснабжение. Как часто выключают воду, какой ее напор и так далее. Если газ подключен, то нет ли утечек, не ощущается ли запах газа при работающих конфорках и так далее.
  • Счетчики. Они должны быть обязательно. Если по какой-то причине их нет – требовать установки.
  • Вентиляция. Насколько качественно вытягиваются запахи, например, готовящейся еды, как проветриваются помещения.
Что взять с собой

К осмотру нужно готовиться заранее. В частности, предусмотреть все варианты и обзавестись нужным оборудованием.

  • Перечень элементов, при помощи которого можно лучше ориентироваться, на что обратить внимание, а что не так и важно.
  • Блокнот и ручку для записей. С их помощью можно отмечать все важные моменты.
  • Какой-либо электроприбор, при помощи которого можно проверять, работают ли розетки. Самый простой вариант – нечто типа детского ночника, вставляющегося в розетку, но брать можно что угодно, лишь бы было удобно.

Не рекомендуется брать дорогостоящие приборы, так как если проводка грешит перепадами напряжения, они могут просто сгореть.

  • Лампочка. Нужна для того, чтобы проверить, как работает проводка на освещение.
  • Вольтметр. Необходим для того, чтобы проверять напряжение в сети. Один прибор может работать и при некоторых колебаниях напряжения, а другой, например, требует больше стабильности.
  • Уровень. С его помощью можно проверять, насколько ровными являются полы, стены и так далее.
  • Фотоаппарат. Нужен для фиксации любых проблем. Кроме того, его можно использовать, чтобы показать потенциальное жилье жене, детям и так далее, которые по какой-то причине не могут присутствовать при осмотре.
  • Фонарик. Многие места в квартире не освещены. Чтобы их внимательно осмотреть и нужен фонарик.
Разговор с будущими соседями

Не лишним будет поговорить с потенциальными соседями. Во-первых, покупатель познакомится с ними и узнает, что это за люди. В во-вторых, можно получить массу ценной информации, о которой может умолчать продавец. Например, о том, что:

  • Прямо над приобретаемой квартиру живет молодежь, которая чуть ли не круглосуточно слушает громкую музыку и она, вполне логично будет мешать нормально жить.
  • Горячая вода бывает только по большим праздникам.
  • Постоянно воняет газом.
  • Лифт работает только по выходным, 2 часа в день и так далее.

Все перечисленное, конечно, может быть несколько утрированным, однако нужно учитывать все возможные нюансы и даже кажущиеся мелочи, которые впоследствии могут сделать проживание в квартире невозможным.

Как вести себя при осмотре

При осмотре рекомендуется вести себя корректно, вежливо, насколько это возможно исходя из действий и отношения продавца, однако настойчиво. Покупатель в данном случае имеет право на получение всей информации и фразы типа «Да зачем оно тебе нужно, я же все проверил, ты мне что, не доверяешь?» от продавца должны настораживать.

Акт осмотра квартиры

Акт осмотра нужен для того, чтобы отобразить все моменты, как положительные, так и отрицательные. Этот документ включает в себя следующие пункты:

  • Данные продавца и покупателя.
  • Информация о квартире (адрес, площадь, этажность и так далее).
  • Технические характеристики дома/квартиры.
  • Информация о перепланировке.
  • Конечный результат осмотра (именно тут указываются все найденные огрехи и проблемы).
  • Подписи сторон и дата подписания.

Скачать образец акта осмотра квартиры Осмотр квартиры сам по себе достаточно сложен, однако нужно учитывать, что помимо него необходимо еще и проверять документы продавца. Качественно сделать это сможет только специалист. На бесплатной консультации опытные юристы расскажут об основных моментах, заслуживающих внимания. И они же помогут разобраться с документами, выступая в качестве представителей клиента. Как доказывает практика, такой подход помогает исключить возможность мошенничества со стороны продавца.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область
Сохраните или поделитесь ссылкой в социальных сетях (1 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Загрузка…

Автор статьи

Эксперт-юрист сайта. Стаж 10 лет. Наследственные дела. Семейные споры. Жилищное и земельное право.

Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО!

Выбрать квартиру на вторичном рынке: советы покупателям

Человек, который ни разу не сталкивался с поиском жилья на вторичном рынке, может совершить несколько стратегических ошибок, которые в дальнейшем будут дорого ему стоить. О том, как выбрать квартиру, рассказывает управляющий партнер «Миэль – Сеть офисов недвижимости» Марина Толстик.

trotsky1905/Fotolia

Еще на стадии изучения объявлений о продаже недвижимости можно сделать предварительные выводы о понравившейся вам квартире: теплая она или холодная, хорошо проветривается или не очень, сухой там будет воздух или влажный и так далее. Самыми комфортными считаются квартиры, расположенные на средних этажах, не угловые, с окнами, выходящими на обе стороны дома. Почему? Сейчас разберемся.

1. Какой этаж выбрать?

Между этажностью и климатом в квартире есть определенная связь. Квартиры на первых этажах зачастую страдают от повышенной влажности. Если при этом окна выходят на северную сторону, а перед домом растут деревья, то в комнатах будет сумрачно и свежо. Но есть в этом и преимущества: в таких квартирах очень комфортно в жаркие месяцы. Ну а недостаток света можно компенсировать, поставив дополнительные светильники.

Выбирая квартиру на последнем этаже, готовьтесь, что, летом, напротив, будет очень жарко. Но это относится в основном к домам экономкласса, в которых, как правило, отсутствует технический этаж. Если же он есть, то «перегрев» в летние месяцы вам не грозит.


Окна выходят на юг, север, восток и запад: у всех есть плюсы


2. Какая планировка лучше?

В домах старого фонда квартиры с линейной планировкой проигрывают «распашонкам». Связано это с тем, что «распашонки» лучше проветриваются, так как окна выходят на обе стороны дома. Кухня, прихожая, туалет и ванная комната более просторные, проходных комнат нет. Обращайте внимание на возраст дома: в более-менее современных многоэтажных башнях планировка более удобная и практичная, чем в домах советского периода. Выбирая квартиру, помните, что просторная кухня может заменить гостиную, проходные комнаты снижают функциональность помещения, а сильно вытянутые комнаты и комнаты неправильной формы сложнее обставлять.

aulito/Fotolia

3. О чем может рассказать подъезд?

Нелишне провести осмотр подъезда. Даже если очень не хочется, пройдитесь пешком по всем этажам, посмотрите, не валяются ли на лестничных клетках пустые бутылки, мусор, а также обратите внимание, нет ли неприятного запаха, источником которого может оказаться квартира с большим количеством животных. Вид лестничных пролетов расскажет о социальном уровне ваших будущих соседей.

4. Перепланировка — это плюс или минус?

Как показывает практика, примерно в 12% квартир, которые собственники выставляют на продажу, была сделана какая-то перепланировка, и большая часть таких изменений не узаконена. При осмотре квартиры нужно сразу задать вопрос на эту тему владельцу или риелтору, а получив ответ, сравнить поэтажный план дома с планом квартиры.


Самостоятельное согласование перепланировки: проще, чем кажется


Перепланировки бывают двух типов: недопустимые и допустимые. С полным списком разрешенных и запрещенных работ можно ознакомиться на сайте Мосжилинспекции. Не стоит выбирать квартиру с перепланировкой, которую нельзя узаконить. Если о сделанных изменениях узнают в БТИ, то новому владельцу придется выплатить штраф, а также привести квартиру в исходный вид за свой счет. Если же перепланировку можно узаконить, будьте готовы составить архитектурный проект со всеми расчетами изменений. Затем нужно утвердить проект в межведомственной комиссии, в СЭС (если необходимо) и в БТИ, а при необходимости провести еще и ряд дополнительных работ, без которых узаконить имеющуюся перепланировку просто невозможно.

andersphoto/Fotolia

5. С ремонтом или без?

Сегодня ремонт в квартире – это фактор, который повышает ее ликвидность (то есть скорость продажи), но не влияет кардинально на стоимость недвижимости. Покупателю даже выгоднее выбрать квартиру с ремонтом, сразу въехать и жить, не тратя время, нервы и силы на приведение нового жилья в порядок. Обращайте внимание на потолок. Продавцы иногда самыми разными способами пытаются скрыть следы потопов. В нашей практике был случай, когда хозяева перед приходом покупателя и агента старательно красили потолок, говоря, что просто решили сделать небольшой ремонт. На самом деле их постоянно затапливали соседи с верхнего этажа, и так они пытались скрыть этот факт.

6. Чистота бумаг — залог спокойствия

«Чистые» документы на квартиру означают, что новые владельцы не столкнутся с неожиданными неприятностями в виде повестки в суд или появления новых претендентов на только что купленную жилплощадь. Поэтому, покупая квартиру, необходимо особенно внимательно проверить все документы. Будьте бдительны, если:

  • собственниками являются пожилые люди;
  • собственники недавно вступили в наследство, но не являются близкими родственниками наследодателя;
  • квартира приобретена по договору ренты;
  • в квартире были прописаны маленькие дети.

Надежнее всего обратиться к специалистам. Они и документы проверят, и с перепланировкой помогут разобраться, и составят юридическое заключение, проанализировав риски, связанные с приобретением выбранной квартиры.

Не пропустите:

Как проверить квартиру на чистоту документов перед покупкой?

Загородный дом или квартира?

Документы, необходимые при ремонте

Срочный выкуп квартиры на вторичном рынке

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Как грамотно осматривать квартиру при покупке на вторичном рынке

осмотр квартиры с риэлторомАлгоритм осмотра квартиры

Любой риэлтор вам скажет, что выбор квартиры и принятие решение о ее покупке зачастую зависит от общего эмоционального эффекта, который она произвела на покупателя. Если квартира нравится, покупатель готов более снисходительно относиться к возможным ее недостаткам, а то и вовсе закрыть на них глаза. Но недочеты надо уметь выявлять уже на стадии осмотра объекта – хотя бы для того, чтобы сбить на переговорах цену.

У каждого человека есть определенные приоритеты и свои критерии, по которым он даст оценку тому или иному жилью. Тем не менее, риэлторы советуют не полагаться на эмоции, а придерживаться определенного плана, по которому вы будете  проводить осмотр.

Артем Кохановский, директор департамента элитной недвижимости компании Great reality рассказал, что начинать осмотр объекта  нужно с придомовой территории. Здесь следует проверить достоверность наличия парковочного места, детской площадки, ограждений.  Далее, при осмотре подъезда нужно, чтобы горел свет и было видно, в каком состоянии находятся вестибюли и лестницы. Важно — особенно, если квартира находится на верхних этажах — состояние лифта.

Наталья Киселева, юрист офиса «Академическое» компании «Инком-недвижимость» говорит, что главное, на что смотрит покупатель, – сама квартира: планировка, состояние, наличие дополнительных благ (ремонт, стеклопакеты и т.п.). Предупредить о «подводных камнях» покупателя должен его риэлтор. Грамотный специалист знает типовые планировки наизусть и сможет сразу, без предоставления поэтажного плана на квартиру, определить, проводилась ли в квартире перепланировка или нет. Из этого вытекает вопрос, узаконена ли данная перепланировка. «Это первый нюанс, о котором должен знать покупатель, потому что покупая квартиру с неузаконенной перепланировкой, он принимает на себя обязательство либо привести помещение в первоначальное состояние в соответствии с документами БТИ, либо узаконить перепланировку. И здесь уже покупатель должен соотнести желание купить эту квартиру и необходимость в дальнейшем узаконивать перепланировку, а, значит, тратить время и деньги», — говорит эксперт.

Сергей Лядов, руководитель отдела по связям с общественностью инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век» рассказал, что крайне желательно посмотреть квартиру без мебели или хотя бы попросить ее передвинуть, чтобы была возможность оценить состояние недвижимости максимально тщательно. По словам эксперта, при выборе угловых квартир необходимо внимательно проверить потолки и стены, насколько они хорошо утеплены, есть ли пятна и разводы от сырости. «Специалисты советуют смотреть недвижимость без включенного телевизора и громкой музыки, чтобы была возможность оценить уровень уличного шума, нет ли негативного воздействия со стороны метро или трамваев», — говорит господин Лядов. «Уделить внимание надо и таким важным вопросам, как: соответствует ли квартира  плану БТИ, все ли в порядке с вентиляционной шахтой, в каком состоянии газовые коммуникации, если квартира газифицирована», — считает эксперт.

Владимир Кузнецов, управляющий партнёр консалтинговой компании Greenwich Group рассказал, как важно обратить внимание на состояние ремонта в квартире. По словам эксперта, необходимо оценить свежесть ремонта и сопоставить его с тем, сколько времени проживают в квартире владельцы. Оптимальный вариант — когда ремонт делался «под себя» и в нем какое-то время жили. Предпродажный ремонт очень часто делается для того, чтобы скрыть негативные факторы. Если покупатель не намерен делать капитальный ремонт, нужно очень внимательно проверить работу всех коммуникаций и инженерии – электропроводку, подачу горячей и холодной воды, батареи, сантехнические трубы и вентили, канализацию, кондиционеры, счетчики и пр. В этом же случае, как рассказал господин Кузнецов, необходимо внимательно осмотреть наиболее дорогостоящие при ремонте опции – пол, санузел, потолок (в т.ч. и на предмет протечек), межкомнатные двери, окна. Если не устраивает расположение комнат, нужно осведомиться о возможности перепланировок и расположении несущих стен.

Подводные камни

осмотр квартиры с риэлторомКак правило, существует также ряд трудновыявляемых недостатков при осмотре квартиры.Не всегда легко можно получить информацию о ваших потенциальных соседях. Они  могут быть шумные, пьющие, делать затяжной ремонт – в общем, существенно усложнить вам жизнь.

Оксана Дивеева, директор департамента продаж жилой недвижимости компании Blackwood говорит, что если проводятся ремонтные работы в соседских квартирах, то в итоге – складирование строительного  мусора на лестничной площадке, это временно, но неизбежно. Если вы приобретаете квартиру на последнем этаже, то вероятны протечки крыши, если на  первом этаже, то  может появляться влага из подвала, а как результат — наличие грибка на стенах, который можно временно на момент осмотра квартиры скрыть. «Кроме того, после приобретения квартиры вы можете столкнуться с  неправильной системой электрической разводки или ошибками в подключении коммуникаций», — рассказал эксперт.

Сергей Лядов считает, что цена ниже рынка должна настораживать клиента и побуждать к более тщательному осмотру квартиры. Лучше всего для этого взять с собой опытного специалиста по ремонту квартир.

«Если неприятные характеристики получится обнаружить на месте, то цену квартиру можно значительно скорректировать. Что касается окружения и перспектив его изменения, то в этом вопросе поможет проект планировки территории. Конечно, серьезное значение имеют соседи, их статус и репутация в доме. Если повезет, то вы их сможете увидеть. Им тоже небезразлично, кто поселится на их лестничной площадке», — говорит эксперт.  

Владимир Кузнецов считает, что сложнее всего дело обстоит с оценкой теплоизоляционных характеристик. Если квартира покупается летом, то узнать о качестве отопления покупатель сможет только зимой, и наоборот, когда квартира покупается в холодное время года, трудно оценить, будет ли жарко летом.

Артем Кохановский привел ряд следующих возможных минусов квартиры: рядом с домом проходит электричка (такую квартиру могут показывать, когда электрички не ходят), рядом с квартирой или в самой квартире был организован наркопритон, и тогда будущий собственник вынужден терпеть такое соседство. Также в квартире мог быть пожар, убийство и т.п. По словам эксперта, проблемной может стать и квартира на 2 этаже – если под окнами расположен козырек подъезда или рядом пожарная лестница — такая квартира легко становится объектом внимания воров. Квартиры на 2 этаже часто находятся над офисами различных фирм, что тоже может быть чревато последствиями. Например, на такой склад могут ночью подъезжать и  шуметь грузовые автомобили.

Можно ли оспорить сделку?

оспорить сделку в судеИнтересен также следующий вопрос: предположим, покупатель после тщательного осмотра приобрел квартиру, подписал все документы. Переехав в нее, он вдруг узнал, что квартира имеет какие-либо не выявленные им недостатки, о которых его не предупредил продавец, и которые могут сказываться на ее стоимости. Можно ли в данном случае попытаться оспорить сделку?

Сергей Лядов говорит, что законодательство и правоприменительная практика у нас еще не совершенны. Поэтому многие вопросы остаются на добросовестности продавца и внимательности покупателя. Действует принцип из кинофильма «Брильянтовая рука»: «принял, сдал, отпечатки пальцев». После подписания акта приема-сдачи претензии крайне сложно оспорить.

Наталья Киселева рассказала, что законодательно на продавца возложена обязанность передать квартиру того качества, которое предусмотрено договором купли-продажи. Поэтому, если продавец не уведомил покупателя о недостатках квартиры, покупатель вправе потребовать либо уменьшения покупной цены, либо устранения продавцом недостатков, либо возмещения продавцом расходов покупателя по устранению недостатков. Если же недостатки существенные (понятие существенных недостатков также дается законом), покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченных денег.

«Вот только наличие шумных соседей, или то, что вы при осмотре не обратили внимание на вид из окна, не является недостатком квартиры де-юре, хотя и очень неприятно для жизни.  Если же вам удастся доказать, что недостатки в квартире существенные, возмещения, скорее всего,  придется требовать через суд. Поэтому все и нужно предусмотреть до покупки, дабы приятные хлопоты по такому важному делу, как приобретение недвижимости,  не превратились в судебные тяжбы», — говорит эксперт.

Подводя итог, стоит еще раз напомнить, что как бы вам ни понравилась квартира – на первый взгляд, стоит по заранее продуманной схеме произвести методичный ее осмотр на предмет явных и скрытых недостатков. Это поможет как сбавить цену при переговорах с продавцом, так и убережет от возможных неприятных моментов после переезда в новое жилье. Портал о недвижимости Move.su желает вам удачного выбора!

Автор Калачихина Евгения

Просмотр квартиры

Представляем вашему вниманию пошаговую инструкцию, которая подскажет, на что обратить внимание при просмотре квартиры перед ее покупкой. Что нужно знать, чтобы уберечь себя от проблем в будущем. Ошибки при просмотре квартиры.

Собираясь на просмотр квартиры, возьмите блокнот с карандашом, фотоаппарат или телефон с камерой, рулетку, отвертку, фонарик, бахилы, спички, строительный уровень. Для чего это все нужно, вы узнаете из статьи. Заранее выпишите все интересующие вас вопросы. Рекомендую просматривать квартиру несколько раз. Первый раз сделайте обзорный осмотр и после принятия решения о покупке квартиры и получении скидки на покупаемую квартиру проведите уже более тщательный осмотр квартиры.

Выбор времени просмотра квартиры.

Договаривайтесь о просмотре квартиры в светлое время суток. Не во всех квартирах есть хорошее освещение, а в новостройке его может не быть вообще, и разглядеть все нюансы квартиры при плохом свете бывает очень трудно. Если у вас есть машина и вам нужно понимать наличие парковочных мест, то необходимо дополнительно приехать в вечернее время, и оценить ситуацию с парковкой. При этом необходимо учитывать сезонную загруженность парковки, а также день недели. Летом, как правило, парковка более свободна, чем зимой, и в выходные дни найти место на парковке проще, чем в будни. В выходные дни многие стараются выбраться на природу, в свой загородный дом, поэтому в выходные дни припарковаться легче. Возможно, в вашем городе парковочная ситуация подчиняется другим параметрам.

Обзорный просмотр квартиры.

Обзорный просмотр нужен, чтобы отсеять явно неподходящие вам квартиры и выбрать подходящие. Детальный осмотр квартиры очень трудоемок и утомителен как для вас, так и для продавца квартиры. Не будете же вы в каждой квартире разбирать розетку и смотреть состояние проводов, а подобных действий нужно произвести очень много. После подобного просмотра, вам вряд ли уже предоставят скидку на квартиру, решив, что вы окончательно определились с выбором, раз так основательно подходите к делу.

Будьте адекватным покупателем.

Просмотр квартиры.На просмотре квартиры все действия совершайте с разрешения хозяина квартиры. Хотите что-то   открыть, отодвинуть или снять на видео — все это нужно согласовывать. Помните, что не только вы оцениваете квартиру и продавца квартиры, но и продавец оценивает вас. Ваши действия могут быть расценены как хамские, подозрительные и с вами могут не захотеть иметь дело, ну или как минимум делать для вас скидку. Даже видео съемка может напугать продавца квартиры, вдруг вы вор и специально пришли заснять, что где лежит и как лучше потом это украсть. Подобные страхи подогреваются риелторами, им нужно, чтобы хозяин квартиры не договорился, минуя его. Вот агенты и пугают продавцов квартиры различными страшилками, чтоб последние и шага не могли сделать без своего риелтора. Приятному, доброжелательному и адекватному покупателю охотней сделают скидку. Будьте позитивным, в данной ситуации это выгодней!

Видео сьемка квартиры.

Видеозапись нужна, чтобы потом дома в спокойной обстановке, не спеша, сравнить просмотренные варианты. Если вежливо попросить хозяина квартиры снять на видео квартиру и обосновать, для чего это нужно, то ни один продавец квартиры не откажет вам в этом. Видео съемка квартиры также пригодится, если вы собираетесь покупать квартиру с мебелью. Это отличное доказательство на случай, если продавец квартиры решить ухудшить состояние квартиры.

Сантехнические приборы, шумоизоляция.

Проверьте исправность сантехники, напора воды и хотя бы визуально оцените ее качество. Обратите внимание на посторонние шумы. Выключите все источники шума и послушайте окружающие звуки. В зимнее время потрогайте батареи, насколько они горячие, обратите внимание, насколько теплый пол и в целом температура в квартире.

Придомовая территория, плюсы и минусы.

Оцените придомовую территорию, какие объекты находятся рядом. Удобность въезда/выезда на основные магистрали, расположение пробок на вашем маршруте, наличие парковочных мест. Оцените наличие магазинов, досуговых центров, школ, детского сада, парка, детской площадки и прочие важные для вас объекты инфраструктуры. Осмотрите дом снаружи на предмет трещин. Оцените расположение места выброса мусора. Оцените окружающий запах. Иногда можно почувствовать то, чего вам сразу не скажут местные жители и что не указано на карте. К примеру, несанкционированная свалка отходов или вредное производство. Бывает, что и от местной столовой несет как от свалки. Собственный нос может вам дать зацепку, где искать.

Особенности, на которые необходимо обратить внимание при просмотре квартиры перед покупкой.

Просмотр квартиры.Квартиры на последних этажах часто имеют подтеки на потолке или плесень на стенах. Если на потолке имеются разноцветные пятна, то это сигнализирует о проблеме с крышей или с соседями, которые периодически затапливают. Вообще, квартиры на последних этажах трудно продаваемые. Летом в таких квартирах намного жарче, чем в целом температура по дому. Квартиры на первых этажах продаются еще хуже, чем на последнем этаже. Это связано с тем, что в окна заглядывают прохожие, есть большая вероятность ограбления, постоянно хлопает или пикает входная дверь, присутствуют посторонние запахи, большая слышимость окружающей среды по сравнению с вешними этажами, давление сантехнических труб может быть таким, что из унитаза будут выходить отходы канализации. Это все присуще квартирам на первых этажах. Да и продать такую квартиру будет очень сложно, так как многие в принципе не рассматривают квартиры на первых этажах, сколько бы они не стоили.

Часто плесень или прочие критичные дефекты квартиры скрываются мебелью, декором. Если есть возможность, то подвигайте мебель, залезьте в самый отдаленный уголок квартиры. Свежеокрашенные или уложенные обои могут скрывать плесень. Плесень обычно появляется в домах, где есть проблема с вентиляцией и влажностью.

На этом обзорный осмотр квартиры обычно заканчивается. После того, как вы просеете многочисленные квартиры через сито вашего «Я», и определитесь с несколькими подходящими вариантами, рекомендую получить максимальную скидку на покупаемую квартиру, и сделать 10 шагов, которые обязательно нужно сделать при детальном просмотре квартиры.

Зачем нужен повторный детальный просмотр квартиры перед покупкой.

Иногда квартиру нужно посмотреть ни один раз прежде, чем решиться на покупку. При этом повторный осмотр производится более тщательно. Если вы определились с квартирой, советую детально произвести осмотр квартиры и района, в котором вы собираетесь дальше жить. Даже если вам кажется, что вы все хорошо увидели при первом осмотре, то все равно лучше посмотреть квартиру еще раз более тщательно. При новом просмотре появляются такие особенности, на которые вы не обращали внимание при беглом осмотре квартиры. Часть вопросов, которые я вынес в раздел «Обзорный просмотр квартиры» можно самостоятельно перенести в раздел «Детальный осмотр квартиры и окружающей территории». Иначе ваш обзорный просмотр будет занимать целый день.

Ознакомиться с продолжением пошаговой инструкции «Просмотр при покупке квартиры» вы можете здесь.

 

Просмотр квартиры.