Как проверить риэлтора при покупке квартиры – Как покупать квартиру: пошаговая инструкция, проверка на юридическую чистоту, оформление, документы

Содержание

Как распознать недобросовестного риелтора: 4 правила внимательности


Так, по мнению руководителя вторичного отделения компании «Азбука Жилья» Андрея Банникова, таких признаков четыре. Во-первых, клиента должно насторожить несоответствие действий риелтора подписанным им письменным обязательствам или их невыполнение, отмечает он. Во-вторых, подозрения вызывает и серьезное занижение стоимости услуг риелтора по сравнению с конкурентами. «Скорее всего, с вас возьмут скрытую комиссию», — предупреждает эксперт. В-третьих, стоит с осторожностью относиться к риелтору, который представляет одновременно и интересы противоположной стороны сделки, так как в данном случае стремление получить комиссионные с обеих сторон будет приоритетом перед интересами клиента, объясняет Банников. И, наконец, в-четвертых, очень подозрительно, если риелтор всегда обсуждает финансовые вопросы с контрагентом в отсутствие основного клиента, так как в процессе торга как раз и может всплыть скрытая комиссия, предупреждает он.


Список признаков недобросовестности риелтора продолжает руководитель отдела продаж новостроек VSN Realty Валентина Клишина. По ее словам, клиент должен насторожиться, если начинают ограничивать его свободу действий, например, не показывают квартиру тогда, когда ему хочется ее посмотреть, а во время просмотра торопят, не показывают все комнаты, не дают возможности ознакомиться с документами на недвижимость. «Стоит также учитывать тот факт, что квартира не может стоить на 20% дешевле рыночной стоимости», – замечает она. Это может говорить о том, что либо с самой квартирой, либо с документами что-то не так.


А вот генеральный директор ОАО «Главмосстрой-недвижимость» Наталья Козлова обращает внимание на тот факт, что до сих пор бывают случаи, когда покупатели подписывают какие-то «не очень важные» документы, не читая их. «Этого делать ни в  коем случае нельзя – вы несете ответственность за свою подпись в любом случае, читали вы документ или нет», — напоминает собеседница агентства. Поэтому не нужно идти на поводу у риелтора, если он торопит или не дает время на консультацию с юристом. Это тоже может делаться специально для того, что бы клиент пропустил какую-то важную деталь.


Шесть главных правил покупки жилья в России, которые спасут ваши деньги >>>


Психология с подвохом


В некоторых случаях насторожить может и поведение агента. «Всех риелторов учат правильно строить коммуникацию с клиентом, в том числе с использованием определенных психологических приемов. Профессионалы используют это, чтобы установить более доверительные отношения, чтобы «слушать и слышать» клиента, его ожидания от сотрудничества, а мошенники – чтобы ввести в заблуждение», — объясняет Козлова.


Поэтому определить наверняка, мошенник перед вами или нет, практически невозможно. Однако, по замечанию собеседницы агентства, если риелтор «юлит», уходит от ответа, говорит много, не отвечая при этом прямо на поставленный вопрос, то это повод усомниться в его добросовестности.


«Иногда чрезмерное внимание уделяется каким-либо второстепенным деталям сделки, за обсуждением которых от вас пытаются скрыть действительно важные вещи. Например, обсуждение, у кого из сторон будет храниться ключ от банковской ячейки, может «замылить» необходимость включения в условия доступа к ячейке подтверждения, что все жильцы будут сняты с регистрационного учета», — предупреждает Банников. 


Риелторам приходится выступать в роли личных психологов для клиентов >>>


Бывает, что излишняя дружественность и теплота общения риелтора позволяет ему не брать на себя неудобных письменных обязательств, оставляя все в форме устных «цветистых» обещаний, которые быстро улетучиваются и забываются, добавляет эксперт.


Игра против клиента


По словам собеседников «РИА Недвижимость», есть перечень вещей, которые риелтор обязан делать для своего клиента в любом случае, иначе «чистоту» его работы смело можно ставить под сомнение. 


Как проверить надежность застройщика загородного жилья >>>


«Основное правило – в процессе сделки агентство должно отстаивать интересы своего клиента. В конечном итоге для этого его и нанимают», — заявляет генеральный директор агентства недвижимости «Простор» Сергей Саяпин.


Он также предупреждает, что если в процессе подготовки сделки или при ее проведении риелтор активно идет навстречу другой стороне или не отстаивает интересы своего основного клиента в полном объеме, то это может говорить о скрытом интересе в сделке, о котором клиенту ничего не известно. «Это идет в ущерб вашим интересам как клиента, и в этом случае не надо бояться приостановить такие отношения до выяснения всей ситуации», — инструктирует Саяпин.


Основная задача риелтора – полностью разъяснить все вопросы, связанные со сделкой, разобрать ее с клиентом до мелочей и убедиться, что обе стороны досконально все понимают, добавляет в свою очередь Козлова. Хотя, по словам Банникова, риелтор не обязан проводить «предупреждение и просвещение» другой стороны. «Это не подразумевает обман контрагента, задача риелтора достигнуть того результата, который клиент планировал получить, входя в сделку», — поясняет собеседник агентства.


Как выбрать квартиру своей мечты: шесть элементарных правил >>>


А вот своего клиента риелтор обязан уведомить обо всех рисках вхождения в конкретную сделку. Бывает, что агент рекомендует клиенту не покупать ту или иную квартиру, а клиент, понимая все риски, все же ее покупает, замечает Банников. В таком случае риелтор должен минимизировать возможность наступления для клиента неблагоприятных обстоятельств путем составления дополнительных документов и страхования рисков, подчеркивает он. 


Контроль тарификации


Сориентироваться в расценках на услуги риелторов поможет сравнительный анализ. Самый надежный способ, по словам Козловой, не лениться, а позвонить в несколько агентств и спросить, сколько та или иная услуга стоит у них.


А вот разобраться в структуре цены на отдельные услуги клиенту будет непросто. Дело в том, что стоимость услуг риелторских компаний часто является вопросом, окутанным тайной, потому что в ряде случаев стоимость услуги определяется индивидуально, а не на основании утвержденного прайс-листа, замечает Саяпин. Эксперт советует будущим участникам сделок с недвижимостью работать с теми компаниями, которые открыто публикуют на своих сайтах расценки на услуги и параметры, от которых зависит их стоимость.


«Работайте с теми компаниями которые берут свое вознаграждение официально, по тарифам на расчетный счет или в кассу с выдачей приходно-кассовых ордеров, и отказывайтесь от работы с теми кто скрывает свои гонорары, принимает вознаграждение по серым схемам или вообще забирает после сделки экземпляры своих договоров. Ведь если что-то пойдет не так, то в первую очередь клиенту нужно иметь подтверждение, что его обслуживала определенная компания, и что обязательства перед ней исполнены им в полном объеме», — резюмирует Саяпин.


Россияне-собственники жилья плохо понимают свои права и обязанности — эксперт >>>

Как проверить агента по недвижимости – 7 шагов. Как проверить агентство недвижимости

Проверить агента или организацию занимающуюся недвижимостью нужно до того, как вы начнете сотрудничество. Компания, которая будет заниматься продажей, покупкой, меной, арендой или прочими операциями с объектами, или ее представители, не должны вызывать сомнений. Есть несколько не сложных и действенных способов, чтобы проверить агентство недвижимости в СПб на честность и чистоту.

Нужен агент
по недвижимости?

Проверить, состоит ли АН в едином реестре юрлиц, реальность уставных документов и прочего, можно обратившись к юристу или нотариусу

Как проверить агентство недвижимости на честность за 7 шагов

Есть несколько способов, как проверить агентство недвижимости быстро и точно. Следуя несложному алгоритму, вы сможете обезопасить себя от нечистых на руку АН и риэлторов. Агенты по недвижимости, ведущие профессиональную деятельность в данной сфере не первый год, получают массу отзывов о качестве работы, стоимости услуг и прочих нюансах и дорожат своей репутацией.

Чтобы выяснить, не является ли АН нарушителем закона или банкротом, можно обратиться в арбитражный суд или налоговую службу

Шаг №1. Изучите документы агентства или риэлтора

Проверка агентства недвижимости начинается с документации. Если с лицензией компании, сертификатами и аттестатами работников все в порядке, это может говорить о надежности организации. Прежде всего, изучая документы АН, обратите внимание на наличие:

  • Свидетельства регистрационной палаты и налоговой документации. Крупные агентства не утаивают подобные данные и нередко сами предлагают потенциальным клиентам ознакомиться с подобной информацией.
  • Документов об открытии ИП, сертификаты и дипломы об обучении. Если вы выбрали частного риэлтора, не лишним будет убедиться в легальности его деятельности. Кроме законности практики поинтересуйтесь квалификацией агента.
  • Свидетельства о членстве в Гильдии Риэлторов. Большинство АН и риэлторов являются членами Гильдии. Если возникают какие-либо спорные ситуации между клиентом и организацией, третья сторона сможет разрешить конфликт согласно действующему законодательству.

В гильдию риэлторов можно вступить только при наличии полного пакета документов, регламентированного законодательными актами и положениями

Шаг №2. Проверьте агентство по профессиональным сообществам

Еще один верный способ, как проверить агентство недвижимости на чистоту – узнать о его членстве в Гильдии Риэлторов или других подобных сообществах. Организация, которая состоит в официальных группах, должна соответствовать стандартам и придерживаться профессиональной этики.

Шаг №3. Ищите информацию в открытых источниках

Как проверить риэлтора не прибегая к помощи юристов? Воспользоваться открытыми источниками информации в интернете. В сети можно найти данные об организациях из различных сфер деятельности. На соответствующих форумах, в группах и прочих ресурсах есть отзывы об агентстве недвижимости от реальных клиентов и партнеров. Также не помешает изучить публикации о выбранном АН.

Тысячи людей уже
нашли дом своей

мечты.
Хотите оказаться среди них?

Если у риэлтора или агентства практически нет негативных отзывов, при этом стаж его работы внушителен, это говорит о хорошем имидже, которому стоит доверять

Шаг №4. Узнайте о наличии своего сайта

Как еще проверить агента по недвижимости или АН, используя интернет? Сегодня сложно найти предпринимателя, который не имеет собственной электронной площадки. На специализированных или личных сайтах представлена исчерпывающая информация о риэлторе или агентстве. Вы сможете изучить все предложения и отзывы.

Работая с частным риэлтором, кроме договора стоит получить ксерокопию его паспорта или переписать данные

Шаг №5. Назначьте встречу риэлтору в офисе агентства

Проверку риэлтора может помочь осуществить агентство, в котором он работает. Для этого назначьте встречу не на объекте или нейтральной территории, а непосредственно в офисе АН. Там вы сможете уточнить, действительно ли он является официальным сотрудником и есть ли у него трудовой договор.

Так как найти хорошего риэлтора сегодня не просто, компании строго следят за деятельностью своих сотрудников.

Организации с безупречной репутацией стараются избегать текучки кадров, работая с высококлассными специалистами.

Шаг №6. Сравните цены на услуги

Самый распространенный способ как проверить агентство недвижимости на честность – сравнить тарифы со схожими предложениями на рынке. Если вы видите, что стоимость сильно занижена, это является настораживающим фактором. Возможно, АН предоставляет не весь спектр заявленных услуг.

Как найти хорошего риэлтора – ТОП-5 советов по выбору и проверке агентства недвижимости

Узнайте больше о сделках с недвижимостью!

Шаг №7. Заключите официальный договор с агентством

Верным способом, как проверить риэлтора при продаже или покупке квартиры – заключить контракт. Четко прописанные пункты станут гарантией юридической чистоты сделки. В тексте должны быть указаны все финансовые аспекты.

В договоре можно указать условия выплаты комиссионных АН, также возможность расторжения контракта и прочее

Это наиболее простые и действенные способы, как проверить надежность агентства недвижимости, прежде чем заключить договор. Подробнее о деталях сотрудничества можно узнать у специалистов АН «Колизей». Обращайтесь, мы ответим на все ваши вопросы!

Как отличить плохого риелтора от хорошего — Российская газета

На что обратить внимание при продаже или покупке квартиры, знает только хороший риелтор. Выбрать его иногда труднее, чем саму недвижимость. Но скоро отличить плохого риелтора от хорошего станет проще. Минтруд разработал профессиональный стандарт «Специалист по операциям с недвижимостью», где оговорено, что должен знать и уметь такой работник.

Не было такой профессии

«С жалобами на риелторов к нам обращаются не то чтобы часто, но регулярно, — говорит сопредседатель Союза потребителей РФ Алексей Койтов. — Жалуются обычно на их низкую компетентность, особенно в юридических нюансах. Сделка с недвижимостью — одна из самых дорогостоящих в жизни человека. Но многие пытаются экономить: ищут риелтора, который берет плату поменьше, или вообще обходятся без него. В результате из-за нехватки документов, ошибок в них, особенно при оформлении ипотеки в банке, сделка может затянуться, а покупатель — уйти к другому продавцу».

«Несмотря на то, что рынок недвижимости в России существует уже около 30 лет, профессии «риелтор» официально не существовало до сих пор, не было каких-либо документов, в которых четко формулировались бы единые требования к специалистам, осуществляющим риелторскую деятельность», — говорит руководитель юридической службы «ИНКОМ-Недвижимость» Светлана Краснова.

Что умеет профи?

В профстандарте указано, что риелтору достаточно иметь среднее образование или же окончить бакалавриат, а затем каждые два года проходить программы повышения квалификации. Он должен уметь делать маркетинговые исследования рынка жилья, консультировать клиента по местоположению и доступу, типу и размеру, стоимости жилья, а также по стоимости его содержания (имеются в виду коммунальные платежи, налоги и пр.). Такой специалист умеет читать технические паспорта, кадастровые планы и справки, чертежи, поэтажные планы и экспликации объектов недвижимости. Также он может проконсультировать клиента, например, о затратах на осуществление сделки и регистрацию прав и обременений. Подчеркивается, что риелтор должен соблюдать и этические нормы. Скажем, не разглашать третьим лицам условия сделки, не скрывать реальную стоимость объекта или недостатки жилья. Также он обязан не клеветать на конкурентов и не дискредитировать коллег. «Стандарт — это минимальные требования к профессиональным качествам специалистов», — говорит Арсен Унанян, президент НП «Российская гильдия риелторов».

Тяни билет!

Выучиться на риелтора можно на каких-либо курсах, вузов, где учат на таких специалистов, сейчас нет. Однако уже через несколько месяцев многим риелторам придется сдавать экзамены в центрах оценки квалификации. Успешно сдавших будут включать в специальный реестр, через который клиенты смогут «пробить» своего риелтора, чтобы убедиться в его профессионализме. Сейчас существует похожая система сертификации компаний и специалистов рынка недвижимости, зарегистрированная РГР еще в 2002 году. Проверить, включен ли в нее ваш риелтор или агентство недвижимости, можно на сайте reestr.rgr.ru.

Побольше конкретики

Как клиенту самому проверить компетентность риелтора? «Профессионализм можно оценить по тому, как риелтор общается, строит разговор, способен ли доносить информацию удобным именно вам способом, — говорит ведущий эксперт офиса МИЭЛЬ «Сущевский» Евгений Коноплёв. — Профессионал расспросит о документах на квартиру и о ее истории, если вы собираетесь привлекать его к продаже. А если собираетесь покупать, выяснит мотивацию. Риелтор — это не врач, у которого есть право не погружать пациента в детали и хмуриться в ответ на расспросы».

«Подводных камней» в сделке с недвижимостью может оказаться очень много, отмечает директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость» Михаил Куликов. Необходимо собрать информацию о переходах прав собственности, о проведении приватизации. Проверяется, не было ли среди участников сделок людей, состоявших на учете в психдиспансере, учитывались ли интересы наследников… «Если деятельность риелтора направлена на то, чтобы прояснить все подобные моменты и обезопасить покупателя, то это характеризует его как высококвалифицированного специалиста», — считает Куликов.

«Интересуйтесь не столько образованием, сколько опытом риелтора, — советует Койтов. — Спросите, не было ли мутных историй в его практике. Если он станет спокойно рассказывать про конкретный случай, допустим, как проверяли квартиру, а потом порекомендовали отказаться от покупки — это одно. А если задумается, начнет фантазировать, уходить от подробностей — с ним связываться не стоит. Спросите, что будет, если окажется, что в покупаемой квартире прописан ребенок? Если отмахнется: да не бойтесь, потом подадим в суд, все решим — это плохой знак. Если объяснит, что перед сделкой нужно запросить справку по такой-то форме, проверить такие-то выписки, документы, то ему можно доверять». Кроме того, не стесняйтесь вписывать в договор с риелтором свои ожидания от его работы. Иначе после покупки сомнительного, как выяснится позже, жилья риелтор сошлется на «лаконичный» договор с клиентом: мол, я обязался только найти продавца, а проверять документы на квартиру не брался.

Ну и, конечно, пользуйтесь рекомендациями друзей, «сарафанным радио». «Найдите профиль риелтора в соцсетях, посмотрите, чем он живет, рассказывает ли о работе, — советует Коноплёв. — Профессионалы давно поняли, что страница в соцсетях — это «расширенная визитка», и по ней вы быстро поймете, что это за эксперт».

Подробности

С другими важными деталями по проблемам недвижимости можно ознакомиться здесь.

Нововведения в сделках по покупке жилья:

по номеру, на честность, фамилии

Автор Антон Величко На чтение 4 мин. Просмотров 2.7k. Опубликовано

Как проверить риэлтора по номеру телефона, фамилии на честность и надежность, особенно, когда он предлагает услуги в обход агентства недвижимости? Рассмотрим способы проверки, советы по поиску информации о посреднике прежде чем доверить ему проведение сделки.

Узнайте, как найти хорошего риэлтора

Как проверить риэлтора по номеру телефона и фамилии

Как проверить агента по номеру телефона

Естественно, маклер поделиться с вами рабочим номером телефона и если работает в агентстве недвижимости, то и контактами агентства. Для сбора информации вам достаточно. Проверяем телефон: до 40% негативных отзывов в интернете можно найти по номеру телефона!

Что делаем:

  1. Вбиваем в поисковик различные варианты номера, как 6-значный, так и 10-значный с 8 и 7 в начале с дефисами и без, чтобы получить как можно больше результатов;
  2. Желательно один и тот же запрос делать в различных поисковых системах – Яндекс, Google.

Как проверить риелтора по фамилии и агентство по названию

  • если известен ИНН агентства недвижимости также проводим поиск по ИНН;
  • базы данных судов и судебных приставов: проверяем через базы данных , размещенных в открытом доступе, относительно привлечения риелтора, агентства недвижимости к ответственности;
  • социальные сети: во всех известных соц. сетях проводим также проверку на предмет наличия какой-либо информации о риелторе или агентстве недвижимости.

Как проверить риэлтора на честность

Если агент предлагает услуги в обход агентства, то проверку на честность он не прошел априори

Существует проверенный годами способ по выбору добросовестного посредника с хорошей репутацией:

  1. Открыть топ – 10 сайтов маклеровских услуг в городе;
  2. Обзвонить все, узнать стоимость услуг, алгоритм действий, в конце разговора поинтересоваться: «Кого кроме себя Вы можете порекомендовать?».

Из разговора хотя бы с десятью агентами можно понять, кто выстраивает честные отношения, а чьим обещаниям не стоит доверять.

Проверенная опытом информация о том, как обманывают риэлторы

Как проверить частного риелтора

С каким риелтором надежней, который работает в агентстве или на себя?

Способы:

  1. Место работы риелтора это нейтральный показатель, не стоит сильно уповать на особую надежность и порядочность риелтора лишь только из-за того, что он работает в агентстве. Чаще всего агент без агентства, вряд ли рискнет обмануть клиента, но есть и исключения.
  2. Документы об открытии ИП, сертификаты и дипломы об обучении. Если вы выбрали частного риэлтора, не лишним будет убедиться в легальности его деятельности. Кроме законности практики поинтересуйтесь квалификацией агента.
  3. Квалификацию частного маклера можно проверить, посмотрев его консультации (если он консультирует Онлайн), рекомендации в сети Интернет на форумах и блог (сайт специалиста по недвижимости). Задайте ему вопросы: по налогообложению, по технологии работы, как он собирается проверять квартиру и что вам предоставит и другие по ответам сделаете выводы.
  4. Чтобы проверить личность, ознакомьтесь с его паспортом.
  5. Как проверить специалиста не прибегая к помощи юристов? Воспользоваться открытыми источниками информации в интернете.

Работая с частным маклером, кроме договора стоит получить ксерокопию его паспорта или переписать данные

Особо крупные агентства грешат текучкой кадров, постоянно меняющийся персонал не всегда проходит должного обучения, а начальству не под силу контролировать всех служащих. Обратившись в такое агентство, велика вероятность попасться на удочку к мошеннику или попросту неопытному агенту.

Частные маклеры составляют договор о сотрудничестве в редких случаях, хотя и он далеко не гарантия честных отношений.

Чаще всего частный агент нацелен на удовлетворение каждого клиента, может предложить более гибкие условия сделки, нежели агентство недвижимости. Поэтому проверить его можно только по отзывам от реальных клиентов, номера телефонов которых он может вам предоставить.

Как проверить риэлтора на надежность

Что должно насторожить при проверке:

  1. Один из излюбленных трюков «черных» риэлторов – просьба о предоплате. Они мотивируют это необходимостью размещения рекламы, затратами услуги связи и другими. Такая просьба будет сигнализировать о нечистых намерениях агента, ведь нет гарантии, что посредник справится с задачей и сможет продать, сдать, или подобрать необходимый клиенту объект;
  2. Предложение оплатить вознаграждение в процентном соотношении от суммы сделки. В этом случае агент будет подбирать более дорогие варианты жилья. Лучше, если ставка будет фиксированной;
  3. Цена за услуги заведомо ниже средней по агентствам вашего города;
  4. Агент продавца использует подставных покупателей, чтобы создать видимость работы. Отличить подставных непросто, но чаще всего они не выказывают истинной заинтересованности, не торгуются, а приходят «туристами» на просмотр.

Мы рассмотрели основные параметры и способы проверки специалиста по недвижимости и если что-то не упомянули — велком в комментарии!

Как риэлторы проверяют квартиры на юридическую чистоту? Вся правда о работе риэлторов.

Хорошего риэлтора от плохого отличает в первую очередь то, что он делает все, чтобы обеспечить безопасность сделки и своего клиента. Он действительно это делает, а не создает видимость. Такой риэлтор проверяет квартиры не «по своим (мифическим) каналам», а действительно берет всевозможные справки, выписки и досконально изучает документы.

Что нужно знать начинающему риэлтору о проверке юридической чистоты квартир? Рассказываем подробно и расписываем весь процесс поэтапно. Чтобы получить более конкретную информацию, запишитесь в учебный компании «Трансферт».

Зачем риэлторы проверяют квартиры?

Казалось бы, вопрос элементарный: это необходимо, чтобы обеспечить прозрачность и безопасность сделки и исключить возможность ее оспаривания. Однако несмотря на важность проверки, некоторые риэлторы ограничиваются каким-нибудь одним документом и не очень-то заботятся о безопасности клиента.

На курсах учебного центра компании «Трансферт» Вы узнаете, как риэлторы проверяют квартиры и научитесь делать это самостоятельно. Почему это имеет большое значение? Потому что упустив важные детали сделки, Вы вполне можете заключить договор с мошенниками, из-за чего у Вашего клиента будет много проблем (в том числе финансовых), а у Вас — испорченная репутация.

Как риэлторы проверяют юридическую чистоту квартиры?

По большому счету, проверка квартиры — это изучение всех документов о ней и ее собственнике. Здесь важно звать 2 момента: какие документы нужно изучить (полный список) и где их взять. Пожалуй, самый точный источник информации о квартире — архивная выписка из домовой книги, которую можно совершенно бесплатно получить в ДЭЗ.

Получить нужные документы в государственных органах несложно: для этого нужен только паспорт и документ об плате государственной пошлины. Вот увидите, обратившись за справкой пару раз, Вы разберетесь во всех тонкостях и будете делать это «на автомате».

Этап 1: проверка продавца

  • Посмотрите паспорт и наличие прописки в квартире, которую Вы проверяете.
  • Попросите человека предоставить справки из психоневрологического или наркологического диспансера. Если он никогда не состоял на учете в этих учреждениях, исчезает вероятность, что сделка может быть оспорена в связи с недееспособностью продавца.
  • Чтобы составить полный портрет, пообщайтесь с соседями.

Этап 2: документы на право собственности

Соответствующее свидетельство, договор купли-продажи, акт о приватизации или свидетельство о праве на наследство. Идеальный вариант — если в квартире прописан один-единственный человек: продавец. Если это не так, для продажи квартиры потребуются следующие документы:

  • нотариально заверенное согласие всех совладельцев;
  • разрешение мужа или жены собственника, если квартира была куплена в период брака;
  • разрешение опекунского совета, если один из собственников моложе 18 лет;

Важно: всегда требуйте оригиналы документов и не работайте с копиями, даже если они заверены у нотариуса.

Этап 3: собираем документы о квартире

  • Что: выписка с полной историей регистраций в квартире. Где: паспортный стол. Что смотрим: кто был зарегистрирован, когда, почему и при каких обстоятельствах выписался.
  • Что Выписка из ЕГРП (реестр прав на недвижимое имущество) или справка из БТИ. Где: в соответствующих органах. Что смотрим: данные о правообладателе, вид зарегистрированного права и ограничения — на какой срок и в пользу кого установлены. Обязательно изучите все сделки, совершенные с квартирой.
  • Что: выписка из реестра судебных решений. Где: в Росреестре. Что смотрим: была ли квартира предметом судебных разбирательств и есть ли вероятность возобновления дела. Помните, что срок давности в случае с недвижимостью — 3 года.

Важно: если хотите быть уверены в подлинности документов на 100%, собирать их лучше вместе с продавцом или самостоятельно.

Советы начинающему риэлтору по проверке квартир

  • Если квартира продается по доверенности, потребуйте личной встречи с владельцем жилья.
  • Если квартира, которую Вы проверяете, недавно была получена по наследству, спросите продавца о других родственниках, которые могут на нее претендовать.
  • Если в квартире никто не прописан, убедитесь в отсутствии снятых с регистрации собственников. Такое может быть, если человек находится в тюрьме или психической больнице.

3 явных признака, что квартира не проходит проверку на чистоту

1. Квартира была кому-то завещана или подарена, и новый владелец начинает продавать квартиру сразу же после ее получения. Особенно подозрительно, если новый владелец — не родственник предыдущего.

2. Собственник жилья отказывается предоставить справку о дееспособности и документы о том, что он не состоит на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере. Это опасно тем, что в будущем продавец сможет сделать справку о собственной недееспособности на момент продажи и оспорить сделку в суде.

3. Квартира в новостройке продается не напрямую от застройщика, а через посредническую компанию, а сделка оформляется не по договору долевого участия (по ФЗ-214), а в обход закона.

Риэлторы агентства недвижимости «Трансферт» всегда ответственно относятся к проверке юридической чистоты квартиры и учат этому начинающих специалистов в Учебном Центре компании. Записывайтесь на наши курсы, чтобы спать экспертом в сфере недвижимости и защитить свою репутацию.

Нужен ли мне риелтор — Справочник Недвижимости

Что нужно знать

Риелтор — это человек, который помогает купить квартиру: даёт советы на этапе подбора жилья, договаривается с представителем собственника или собственником, проверяет документы, ведёт переговоры о скидке, готовит сделку и её оформление. У риелтора нет какого-то специального образования — только опыт и связи. По сути, он не делает ничего такого, с чем не справился бы обычный человек, располагающий временем и обладающий упорством.

Если вы покупаете квартиру в новостройке и уже определились с жилым комплексом и застройщиком, обращайтесь к нему напрямую. У каждой крупной компании есть свои менеджеры по продажам — они помогут подобрать конкретный вариант и всё оформить. А вот при покупке недвижимости на вторичном рынке, где часто заключаются альтернативные сделки, риелтор нужен почти всегда из-за сложных цепочек сделки и тонкостей с документами. Вы можете сделать всё самостоятельно, но потратите на это немало сил и времени и, возможно, упустите что-то важное.

Выбор квартиры

Подобрать подходящий вариант можно самостоятельно, если вы точно знаете, чего хотите. Но если деньги есть, а представления об идеальной квартире или времени осматривать всё подряд нет, заботы по подбору берёт на себя риелтор. Вы расскажете, что хотите купить и за сколько, а он оценит рынок, предложения и сделает подборку самых выгодных вариантов. Вам останется только съездить на просмотры и выбрать понравившуюся квартиру.

Опытный риелтор лучше знает рынок и ситуацию в городе: например, может рассказать, в каком районе планируется шумная застройка, реновация или прокладка шестиполосного шоссе прямо под окнами строящегося дома. Это убережёт от выбора якобы привлекательного варианта, который перестанет быть таковым уже через пару лет.

Риелтор берёт на себя переговоры с застройщиком, продавцом или его риелтором. Это очень долго и утомительно. Нужно уметь договариваться, торговаться и аргументированно просить о скидках — часто риелтор может существенно снизить стоимость покупаемого жилья. Он знает среднюю цену квадратного метра, статистику закрытых сделок и реальную стоимость жилья.

Проверки

Риелтор проверяет все документы: собственников, юридический статус квартиры, техническое состояние. А затем готовит необходимые уже для совершения сделки документы и составляет договоры. Он же помогает в проведении сделки в банке и в регистрации всех документов. Особенно это нужно, если вы покупаете вторичное жильё и у вас альтернативная сделка со множеством нюансов.

Часто нечестные продавцы пытаются скрыть недостатки квартиры (несогласованную перепланировку, например, или проблемы с документами) и продать её подороже. Работа риелтора — тщательно всё проверить и указать на такие недостатки. Если они не критичные, то просить скидку.

Иногда продавцы вторички отказываются иметь дело с частными лицами без риелтора. Они объясняют это тем, что работать с непрофессионалами долго, нужно всё объяснять неопытному покупателю. Это, конечно, незаконно, но если очень хочется купить именно эту квартиру, придётся нанять риелтора.

Ответственность

Добросовестный риелтор проверит всё по максимуму. Как правило, он работает в паре с юристом, который помогает ему. Но полной безопасности сделки на вторичном рынке гарантировать никто не может: некоторые вещи (подлинность паспорта владельца, кредитную историю или его семейный статус) просто невозможно легально проверить.

Вы можете воспользоваться услугами страховых компаний и застраховать титул — своё право собственности. Если сделку признают недействительной, вам вернут все деньги. Если по вине риелтора сроки сделки или фактической передачи вам квартиры затягиваются (скажем, он неправильно оформил документы), вы можете потребовать снизить сумму его вознаграждения. Но риелтор не несёт ответственности за то, насколько добросовестно вы и продавец выполняете условия договора.

Ипотека

Если вы покупаете квартиру в ипотеку, риелтор может искать для вас варианты ипотечных программ и вести переговоры с банками, чтобы выбрать самый выгодный вариант. Это хорошая возможность сэкономить и получить ипотеку на лучших условиях: некоторые банки предоставляют скидки клиентам крупных агентств недвижимости.

Выбор риелтора

Риелтора чаще всего ищут по рекомендациям друзей. Помимо расценок, обратите внимание на историю работы фирмы и опыт риелтора, который будет с вами сотрудничать. Важно понимать, что специалиста нужно подбирать для решения своих задач. Если знакомые порекомендовали вам риелтора, который помогал им сдать квартиру, не факт, что он справится, например, с покупкой коммуналки с расселением. Или риелтор работает только с элитной недвижимостью, а в эконом-классе разбирается плохо.

Расскажите риелтору о своей ситуации и задайте вопросы:

  • Как давно вы работаете риелтором?
  • С какими сегментами рынка вы работаете?
  • Какие типы сделок вы вели?
  • Что входит в ваши услуги?
  •  Какие у вас есть инструменты для подготовки моей сделки?  
  • Что вы будете проверять?
  • Работаете ли вы с нотариусом или юристом? Сможете ли найти специалистов, если возникнет необходимость?

Если человек отказывается отвечать на вопросы, путается, реагирует агрессивно: «Да я сколько лет работаю! Я профессионал, что я вам тут рассказывать буду!», стоит задуматься. Хороший риелтор ещё и хороший переговорщик, и немного психолог.

Сейчас некоторые риелторы активно ведут в социальных сетях профессиональные блоги, так что попытайтесь узнать о человеке больше из интернета.

Риелторы могут работать как частным образом, так и как представители агентства — и с теми, и с другими обязательно заключайте договор. Его можно написать и в свободной форме, помощь юриста необязательна. В договоре должно быть прописано всё, что должен сделать риелтор (проверить историю предлагаемых квартир, подлинность сведений, которые предоставляют собственники, сопровождать сделку до окончания оформления всех документов и передачи вам квартиры и так далее), и в какие сроки он обязуется это сделать.

Условия

Как правило, риелтор работает за процент от сделки. Сумма может варьироваться, например в Москве это обычно  2-5%. В договоре всегда указывается стоимость всех работ, и в процессе поиска вариантов или оформления сделки риелтор не должен просить дополнительную плату. Платить риелтору нужно после выполнения им всех взятых на себя обязательств (то есть после заключения сделки и оформления документов).

При заключении сделок в элитном сегменте комиссию риелтору выплачивает продавец. Недобросовестные агенты часто пользуются незнанием покупателя, чтобы получить свой процент и с него, и с продавца.

Подведём итоги

Риелтор — это агент, его услуги необязательны. Тем не менее работа с риелтором сэкономит вам время, обеспечит комфорт при поиске квартиры и оформлении документов, поможет получить скидки и снизить стоимость сделки, минимизирует возможные риски — особенно если ваша сделка заключается на вторичном рынке.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости и Гурам Базадзе. Иллюстратор: Наташа Савинова