Ипотечный кооператив – риски и их последствия 🚩 Почему люди считают ипотеку 13% надёжной, а ссуду от жилищного кооператива под 6% нет 🚩 Покупка и продажа

Содержание

Жилищный кооператив или ипотека: плюсы и минусы

Жилищный кооператив или ипотека: плюсы и минусы

Жилищный кооператив или ипотека: плюсы и минусы

70% Россиян хотят улучшить жилищные условия. Но, к сожалению, не все граждане обладают достаточной суммой для покупки нового жилья. Тогда встает дилемма, в какую организацию обратиться? Жилищный кооператив или ипотека: плюсы и минусы обоих вариантов. Ипотечное жилье доступно не всем. Нужны деньги на первоначальный взнос. Альтернатива — жилищные накопительные кооперативы. К этому варианту прибегают, если нет больших накоплений. Оба способа приобретения квартиры отличаются друг от друга.

Как купить квартиру через жилищный кооператив?

Для начала нужно стать членом этой добровольной структуры. Коллективная деятельность имеет одну направленность — получение жилья. В организации действует устав. В нем отражены все договорные моменты.

Внимание!!! Чтобы вступить в жилищные кооперативы в России, вам должно исполниться 16 лет.

Получить право собственности на жилплощадь можно только после погашения взносов. Деятельность кооператива прописана в Жилищном кодексе (11 глава). Члены сообщества могут реконструировать, приобретать и содержать многоквартирный объект. Отсюда выходит формула. Участвовать в проекте может не менее 5 граждан. Максимальный состав объединения не должен превышать количество квартир в жилом доме. Некоторая категория граждан имеет первостепенное право зачисления в кооператив:

  • малоимущие слои населения;
  • лица, признанные нуждающимися в жилплощади.

Как вступить в кооператив?

  • Вы подаете заявление, которое рассматривается в течение месяца;
  • оплачиваете вступительный взнос;
  • оформляется протокол, где указывается порядок внесения добровольных отчислений.

Правила оформления квартиры в собственность

  • Право регистрируется в реестре;
  • сдается документ, где указано, что вы оплатили все взносы;
  • к списку подаваемых документов относится устав;
  • конечная информация отражается в протоколе.

Жилищный кооператив или ипотека?

Оценим риски участия в программе кооператива:

  • Ответственность за дом, реконструкцию и содержание ложится на плечи объединения. Например, неверный расчет может привести к тому, что паевых взносов окажется недостаточно для возведения объекта. Итог — потребуются дополнительные средства, а значит, членские взносы.
  • Несвоевременное внесение взносов. Соответственно, затянутся сроки строительства. Сомнительная альтернатива ипотеке. Так же это отразится на ситуации с подрядчиками. Это дополнительные растраты.
  • Массовый выход участников из кооператива. Организаторам придется возвращать средства. А это урезает финансовую возможность для дальнейшего строительства. Жилье придется долго ждать, пока кооператив не пополнится новыми лицами.

Жилищный кооператив альтернатива ипотеке, вы пользуетесь жильем, уплачивая взносы.

Покупка квартиры через жилищный кооператив или ипотеку.

Сравним плюсы и минусы.

  1. Годовой процент ниже в кооперативе. Если брать средние данные, то от 1 до 4%. В банке показатель стоит на отметке в 11 — 13 % годовых.
  2. Ипотечный займ включает большой список документации. Вы должны предоставить справки о заработной плате, составе семьи. У вас должна быть прописка в городе, поручители, бумаги на другую недвижимость. В кооперативе вы показываете паспорт и трудовую.
  3. Взнос в кооператив исчисляется 3 — 6%. Но помимо этого вы платите паевой (2 — 3% от суммы кредита) и членский взнос. В случае с ипотекой проводится единовременный платеж — 20 — 30% от стоимости жилья. Периодичность выплат устанавливает в банк. В кооперативе вопрос обсуждается на собрании ЖК.
  4. Покупатель не может въехать в жилье, не выплатив взносов на 50% от стоимости квартиры. В варианте с ипотекой это можно сделать сразу после завершения сделки. Квартира тут же переходит в собственность. В кооперативе придется подождать, пока вы не выплатите полную стоимость.
  5. Оплата и в том, и в другом случае проводится ежемесячными отчислениями в кредитную организацию.

Вывод: Граждане идут в кооперативы за низкими процентами и удобными программами кредитования. Вы согласовываете сумму взноса и график погашения, исходя из возможностей. В этом варианте ниже первоначальный платеж и нет огромного портфеля документов. Первый взнос, кстати, тоже можно оплатить материнским капиталом, использовать субсидии.

Что говорят отзывы о жилищных накопительных кооперативах?

Мнения расходятся, так как покупатели, заключающие договора участия в долевом строительстве жилья по ФЗ — 214-ФЗ в приоритете, что касается судебных исков. Даже если расторгнуть сделку и обратиться в вышестоящую инстанцию, не факт, что вернут деньги. Потому что в фонде кооператива их нет. Не действует закон о защите прав потребителей, если объекты строятся жилищным накопительным кооперативом по 215-ФЗ. Договор с кооперативом не фигурирует в Российском госреестре, то есть не регистрируется в Росреестре, следовательно, мошенничество и двойные продажи имеют место. Люди жалуются на небольшой выбор квартир, что к концу строительства остаются неприглядные варианты.

Краткий список плюсов приобретения квартиры через жилищный накопительный кооператив

  • Не нужна справка 2НДФЛ и положительная кредитная история. В случае с ипотекой — это необходимо;
  • Сумма взноса колеблется от 10 до 20 тысяч;
  • Низкие проценты больше похожие на рассрочку через жилищный кооператив;
  • Сумма расходов не превалирует над порогом в 50%.

Краткий список минусов

  • Если вы внесете 50%, нужно ждать несколько лет. Это прописано в договоре. Взяв ипотечный кредит, вы заезжаете сразу в новую квартиру;
  • просрочка взносов карается штрафами и риском исключения из структуры;
  • ежегодные взносы не возвращаются, если ЖНК ликвидируют или вы его самостоятельно покинете;
  • продолжая пункт выше… кооператив может обанкротиться;
  • договора не имеют государственной регистрации;
  • если вышли досрочно из кооператива, заплатите неустойку;
  • жилплощадь принадлежит ЖНК до погашения последнего взноса;
  • отстоять права в суде — проблематично.

Надеемся, в статье вы нашли ответы на все вопросы о жилищных кооперативах в России. Они альтернатива ипотеке или нет?

Оцените автора

Подписка на новые статьи

Поделитесь в социальных сетях

Что такое ипотечный кооператив и как оформляется ипотека в ЖСК

Помимо долевого участия в строительстве, вторым законным способом приобрести квартиру на этапе возведения является вступление в жилищно-строительный кооператив (ЖСК). Ипотечный кооператив позволяет получить требуемую сумму не в банке под достаточно высокий процент, а у других участников кооператива. Выдача подобных займов разрешена и прописана в российском законодательстве, однако здесь имеются масса нюансов и особенностей. Разберем подробнее, что такое ипотечный кооператив, его достоинства и недостатки, а также целесообразность вступления в него.

Что это такое

ипотечный кооператив

Потребительский ипотечный кооператив (ПИК) представляет собой некоммерческую организацию или объединение людей на добровольной основе, имеющих основной целью приобретение жилья. Суть такого кооператива заключается в том, что его участники или пайщики получают квартиру в новостройке или на вторичном рынке жилья, на которую оформляется ипотека.  Для вступления в него пайщик предоставляет российский паспорт, оплачивает первоначальный взнос и дает письменное обязательство вносить ежемесячно фиксированную сумму паевых взносов, которые устанавливаются для каждого индивидуально.

Размер минимального первоначального взноса обычно составляет минимум 20% от цены квартиры, однако по желанию будущего собственника им может быть внесена большая сумма. Получаемые от пайщиков деньги кооператив расходует на текущее обслуживание здания и площадей общего пользования (ремонт, содержание, оплату ЖКХ-услуг и т.д.), а также на ведение строительных и отделочных работ в случае с первичным рынком недвижимости.

По истечении определенного периода времени (от 2-х лет) и накоплении минимум 50% от цены жилья участник ПИК получает необходимую сумму на покупку квартиры из общего фонда. Оставшуюся часть он должен будет вернуть в срок не позднее 10-15 лет. Для этого с ПИК заключается договор об ипотеке, где прописываются все условия, права и обязанности сторон. Процентные ставки будут минимальными – обычно они составляют несколько процентов, которые в денежном эквиваленте расходуются на поддержание деятельности кооператива и оплату необходимых расходов.

Как только участник ПИК полностью погасит свой долг перед кооперативом квартира перейдет в его собственность и обременение будет снято.

Особую популярность ПИК имели в 2005-2006 годах. Сейчас же такая форма покупки квартир не так распространена по сравнению с ипотекой.

Плюсы и минусы участия

Прежде чем принять окончательное решение о покупке недвижимости через кооператив следует крайне внимательно изучить законодательство, деятельность конкретного ПИК и ознакомиться с плюсами и минусами данного варианта.

Начнем с достоинств:

  1. Низкая процентная ставка за использование заемных средств по сравнению с ипотечными кредитами (как правило, 2-3% годовых).

Сумма, добавляемая к уже накопленным паевым взносам для покупки квартиры, берется из общего фонда, создаваемого всеми пайщиками. По своей сути – это бесплатные деньги. Однако для покрытия текущих расходов кооператива участник заплатит несколько процентов от стоимости жилья. Но даже в этом случае величина годовой ставки будет существенно ниже среднерыночного значения по ипотеке в российских банках.

  1. Минимальный пакет документов и лояльное отношение к потенциальному заемщику.

Для того, чтобы стать членом ПИК, будущий пайщик должен предоставить только паспорт гражданина России и оплатить требуемый взнос. Никакого подтверждения дохода, занятости и предоставления многочисленных справок и дополнительных документов не потребуется. Также к статусу клиента, его кредитной истории и иным критериям не предъявляются никакие требования, которые имеют место быть в банках.

  1. Свобода в выборе конкретного объекта жилья для покупки.

Если кредитные организации довольно серьезно подходят к оценке и анализу приобретаемо квартиры, проверяются наличие аккредитации у объекта, документы застройщика, то кооператив здесь имеет возможность выбора.

  1. Лояльное отношению к участнику ПИК в случае задержки оплаты очередного взноса.

Штрафные санкции конечно могут применяться, но в любом случае они будут мягче по сравнению с банковскими мерами, которые сразу после образования просрочки применяют максимальный спектр мер по побуждению заемщику внести платеж.

  1. Относительно невысокие затраты, возникающие в процессе оформления ипотечного займа и залога.

Банки после одобрения кредитной заявки обяжут клиента оформить договор комплексного страхования, а на этапе рассмотрения заявления – предоставить профессиональный отчет об оценке недвижимости (в случае со сделкой на вторичном рынке жилья). Все это требует дополнительных затрат со стороны потенциального заемщика. В случае же с кооперативом страховка не всегда обязательна, а оценка и вовсе не потребуется.

ипотека жск

Несмотря на перечисленные плюсы, ПИК имеет и существенные минусы. Среди них:

  1. Ограничение срока возврата займа.

Если банки сегодня предоставляют кредиты со сроком погашения до 30 лет, то возврат средств для пайщиков обычно не превышает 10-15 лет.

  1. Увеличение текущих затрат на строительство объекта в процессе накопления и возврата задолженности.

Безусловно, строительство дома не может завершиться за месяц, и иногда этот срок растягивается не на один год. Вполне естественно, что за это время могут подорожать стройматериалы, стоимость работ и оказания услуг. Все это повлечен дополнительные издержки и итоговая цена жилья может серьезно увеличиться. Оплачивать такие расходы должны будут все участники кооператива в соответствии с заключенным договором.

  1. Отсутствие четкого законодательного регулирования деятельности ипотечного кооператива.

Принятый в 2004 году 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» не распространяется на потребительские ипотечные кооперативы, деятельность которых много шире классического ЖСК. Это порождает множество случаев, когда образованные в виде кооперативов объединения утверждают не регулируемый законом Устав, заключают с пайщиками незаконные договоры, то есть занимаются по своей сути незаконной деятельностью. Заключаемые ими договоры имеют крайне выгодный подтекст для руководства кооператива и, наоборот, невыгодный для самих пайщиков. Крайне много сложностей возникает у юристов при попытке доказать правоту участника ПИК.

  1. Затянутость сроков получения квартиры.

Многие новички наивно предполагают, что после внесения первоначального взноса, им выдадут оставшуюся часть в виде займа и дадут квартиру. На практике все намного сложнее. Все зависит от темпов и размеров оплаты взносов остальными участниками, а также от рейтинга пайщика. Срок ожидания может достигать от одного месяцев до нескольких лет.

  1. Сложность выходы из кооператива.

В случае возникновения у пайщика желания или острой необходимости выйти из членства ипотечного кооператива, сделать это быстро не получится. Заключаемый с участниками договор, как правило, предусматривает постепенный возврат внесенных денежных средств, а именно маленькими частями. Практика показывает, что даже небольшие взносы возвращаются годами.

Почему не стоит вступать

Среди грамотных юристов распространенным является мнение, что потребительский ипотечный кооператив — не что иное, как разновидность пирамиды. Взносы одних пайщиков и выдача ссуд другим могут продолжаться до известного момента – когда такая конструкция рухнет. Попросту не останется денег для исполнения обязательств. 215-ФЗ ограничивает максимальное число участников кооператива – их должно быть не больше 15-ти. Но так как данный вид кооператива не попадает под действие этого закона, то численность пайщиков может быть любой.

В целом ПИК предоставляет его организаторам массу возможностей для мошенничества и обмана участников. Доказать что-либо в досудебном или судебном порядке будет очень проблематично, а в некоторых случаях и вовсе невозможно.

Ипотека ЖСК

Некоторые российские банки готовы выдавать ипотечные займы для участников жилищно-строительных кооперативов в качестве альтернативе ДДУ. Однако и к объекту, и к фирме-застройщику предъявляются ужесточенные требования, а именно проводится тщательная юридическая экспертиза по всем направлениям и глубокий анализ результатов деятельности застройщика.

Данный вид ипотеки является высоко-рискованным, поэтому дополнительно, скорее всего, будет затребовано поручительство третьего лица. Стандартная ипотека в банках на паи не оформляется, поэтому существует альтернативная ипотека на ЖСК в следующем формате:

  • Завуалированный потребительский кредит на срок до 10 лет под ставку 14-15% годовых;
  • Кредит под залог недвижимости или другого имущества;
  • Займ от застройщика.

В целом, получение ипотеки для участников жилищных и ипотечных кооперативов сопровождается множеством рисков и потенциальных негативных последствий. Чтобы их избежать, крайне важно заранее изучить всю информацию о данном варианте приобретения жилья, ознакомиться со сведениями о кооперативе, включая оценку репутации и отзывы реальных пайщиков, и ключевыми условиями договора.

Также вам должно быть интересно, узнать про другие альтернативные способы приобретения недвижимости, например, про ипотеку под залог имеющегося жилья.

По всем сложным моментам вам всегда готов подсказать наш ипотечный юрист. Запись на бесплатную консультацию у нас на сайте.

Ждем ваши вопросы в комментариях и жмите кнопки социальных сетей!

Ипотечный кредитный кооператив

Понятие «ипотечный кредитный кооператив» и его краткая характеристика

Определение 1

Ипотечный кредитный кооперативов (ИКК) является добровольным объединением граждан с целью дальнейшего приобретения жилья. Стоит обратить внимание, что ИКК являются одним из видов потребительских кооперативов, которые наделены не только функциями приобретения жилья.

Существуют различные точки зрения по дальнейшему развитию деятельности ипотечных кредитных кооперативов. Так, отдельные эксперты высказываются за отсутствие перспектив в работе таких кооперативов, выступая за использование традиционных способов покупки жилья, а именно получением кредита в банке как более надежного способа удовлетворения своих потребностей в жилье. Это объясняется и большими возможностями кредитных организаций при проверке юридической чистоты сделки.

Другие аналитики в области инвестиционных проектов, напротив, считают, что ипотечные кредитные кооперативы наиболее выгодны в отличие от банков, т.к. происходит поиск индивидуального подхода к каждому пайщику. Он показывает, что, таким образом, имеется возможность подыскать более дешевое фондирование, что способствует привлечению большего количества граждан, мелких и средних компаний. К минусам можно отнести, то, что в ИКК не предусматривается страхование сбережений Агентством по страхованию вкладов.

Если говорить о позиции Банка России, то финансовый регулятор разъясняет, что ужесточения надзора и регулирования по отношению к ИКК не предусматривается. Преимущества и недостатки ипотечных кредитных кооперативов можно представить следующим образом на рисунке 1.

Рисунок 1. Преимущества и недостатки ипотечных кредитных кооперативов. Автор24 — интернет-биржа студенческих работ

Порядок функционирования ипотечных кредитных кооперативов

Ипотечные кредитные кооперативы функционируют на основе различных типов кооперативов:

  • жилищно-накопительные;
  • жилищно-строительные;
  • потребительские ипотечные.

Пример 1

Любой из выше перечисленных кооперативов – это объединение населения или мелкого бизнеса, создаваемое для строительства или приобретения жилья. В европейских странах такие кооперативы появились впервые в Великобритании в конце 18 века. В Германии каждый третий немец приобретает жилье, начиная с 20 века, по программе «Bausparkasse».

Форма ипотечного кредитного кооператива была избрана как более удобная в условиях существующего российского и банковского законодательства. ИКК совмещают в себе схемы различных видов накопления и ипотеки. Являясь пайщиком кооператива, гражданин или предприятие малого бизнеса производит накопление денежных средств от 30 до 50 процентов от цены помещения, а на оставшуюся сумму берет в ИКК кредит. Эта задолженность по ссуде возвращается заёмщиком в срок от двух до двадцати лет.

Если первоначальный взнос у пайщика имеется, то он имеет право внести его сразу и в установленном порядке производится подбор нужного жилья.

В ИКК обычно его члены не получают от вложенных денежных средств на покупку жилья процентного дохода, а в дальнейшем на недостающую величину получает кредит под невысокий процент, которую постепенно возвращает, позволяя решить жилищные проблемы новым членам. Схему предоставления кредитов можно увидеть на рисунке 2.

Рисунок 2. Порядок предоставления ипотечных кредитов в ИКК. Автор24 — интернет-биржа студенческих работ

Система ипотечных кредитов в ИКК рассчитана на субъектов, у которых отсутствует возможность получения ссуд в кредитных организациях (высокая стоимость ссуды, либо не способность подтверждения свои доходов). Оформление данного вида кредита в банках является довольно сложной процедурой. Что касается ипотечного кредитного кооператива, то его пайщиком могут стать любые физические или юридические лица, в том числе и нерезиденты. Процентные ставки при погашении ссуд в ИКК обычно значительно ниже (нам 2 – 3 процента).

Немаловажно, и то, что квартиры оформляются в собственность участников кооперативов, и они могут сразу в них прописаться. Также следует отметить, что ИКК – это очень гибкое общество, поэтому существуют различные схемы по приобретению жилищного фонда: с длительными рассрочками платежей, ускоренными и т.д. Все возникающие накладные расходы, которые связанны с оформлением квартир также можно погашать с рассрочкой. Существует возможность и отсрочки платежей при предъявлении пайщиками уважительных причин. На рисунке 3 показаны особенности функционирования ипотечных кредитных кооперативов.

Рисунок 3. Особенности функционирования ипотечных кредитных кооперативов. Автор24 — интернет-биржа студенческих работ

Основные риски потерь при проведении операций ипотечными кредитными кооперативами

Определение 2

Под рисками, возникающими в ипотечных кредитных кооперативах, понимаются присущие в деятельности ИКК возможности (вероятность) понесения данными обществами потерь, возможно и (или) ухудшение ликвидности благодаря наступлению неблагоприятных событий, которые связанны с внутренними факторами (сложность организационной структуры, уровень квалификации служащих, организационные изменения, текучесть кадров и т.д.), либо внешними факторами (изменяющиеся экономические условия деятельности ИКК, применяемые технологии и т.д.).

Основные риски потерь ипотечными кредитными организациями приведены на рисунке 4.

Рисунок 4. Классификация рисков потерь ипотечных кредитных кооперативов. Автор24 — интернет-биржа студенческих работ

Главными рисками потерь в ИКК считаются риски ссудозаёмщика в связи с его неплатежеспособностью. Но минимизировать этот риск возможно по обоюдному согласию между ИКК и пайщиком. Так, на ту величину взноса, которую участник кооператива внес в ИКК, для него приобретается другая, менее комфортабельная квартира, а освобождающееся жильё продаётся. следовательно, денежные средства возвращаются в ИКК. Если же у пайщика и ИКК возникает конфликт, и он категорически отказался оплачивать долг, то, согласно российскому и банковскому законодательству, возникает судебное разбирательство.

Приведённая выше накопительная система не застрахована от роста цен на жильё, поэтому пайщики ИКК могут потратить на накопление первоначального взноса значительно больше времени, чем рассчитывали изначально. Но от этого не может избежать ни одна накопительная схема.

ИКК–это некоммерческое объединение, которое имеет социальную направленность. Его цель – неполучение максимальной прибыли, а улучшение жилищных условий пайщиков. Денежные средства могут быть израсходованы только на приобретение квартир для участников кооператива. Других операций по размещению имеющихся источников ИКК не производится по законодательству.

Если ИКК принимает решение по прекращению своей деятельности, то это возможно только при погашении всех полученных членами общества ссуд и возврата, внесённых пайщиками денежных средств обратно.

Также существует возможность для минимизации рисков потерь застраховать приобретённое жильё, что особенно актуально при приобретении его как на первичном, так и на вторичном рынке.

Что такое ипотечный кооператив и какие у него преимущества

Ипотечным кредитным кооперативом называют группу лиц, объединившихся с целью приобрести жильё на более выгодных условиях, чем при договоре с банком. Данный вариант может быть достойной альтернативой тем, кому было отказано в ипотеке. Однако у этого решения есть достоинства и риски, которые стоит рассмотреть.

Ипотечный кооператив как альтернатива банку

Хотя договор с банком считается самым простым способом удовлетворить потребности в жилье, на деле заемщик сталкивается с рядом трудностей, воспользовавшись данным способом.

Во-первых, большинство кредитных учреждений требуют внесение первоначального взноса в размере 10–25% от стоимости дома или квартиры. Учитывая стоимость жилья, речь идет о крупной сумме, которую семье со скромным достатком придется копить в течение года и больше.

Во-вторых, к каждому потенциальному заёмщику предъявляются требования, касающиеся места работы, возраста, наличия созаёмщиков и поручителей. И не всегда условия жизни и труда позволяют соответствовать всем запросам банка.

Ещё одной проблемой с ипотечным договором может стать плохая кредитная история. Так как при получении крупной суммы денег на длительный срок этот параметр не должен иметь изъянов, каждый потенциальный клиент банка может столкнуться с трудностями в процессе оформления договора.

Поэтому ипотечный кооператив представляется достойной альтернативой тем, кто по каким-либо причинам не может или не хочет сотрудничать с кредитными организациями. Таким образом, собственная квартира или дом становятся более доступными более широкому кругу лиц.

Преимущества ипотечного кооператива

Решение о сотрудничестве с ИКК несет с собой и другие плюсы. По сравнению с традиционными банковскими схемами договор с ипотечным кооперативом требует меньший объем документации. Это облегчает процесс подготовки к заключению сделки. Помимо этого пользователь может рассчитывать на:

  • возможность взять заём под залог или его альтернативу;
  • доброжелательность сотрудников кооператива при оформлении договора;
  • учет неофициального дохода при оценке материального состояния;
  • более оперативную обработку документации перед выдачей денег;
  • получение дополнительных льгот при получении статуса постоянного клиента;
  • отсутствие санкций при временных проблемах с регулярным внесением средств;
  • более низкие процентные ставки.

Ипотечный кооператив становится достойной альтернативой не только банкам, но и частным ростовщикам. Делая выбор в пользу организации, клиент получает:

  • зафиксированные в договоре условия получения денег, которые не могут быть изменены;
  • защищенность законом в случае нарушения прав одной из сторон;
  • при добросовестном погашении долга есть возможность получать более крупные суммы на выгодных условиях.

Поэтому оценивая шансы на получение кредита в банке, можно рассмотреть членство в ипотечном кооперативе в качестве альтернативы.

Порядок функционирования объединения

В зависимости от вида деятельности различают несколько типов кооперативов:

  • жилищно-накопительные;
  • жилищно-строительные;
  • потребительские ипотечные.

Чтобы вступить в выбранное объединение, каждый может написать заявление в произвольной форме. В документе потребуется определить цель получения членства в кооперативе, возможность выполнять обязательства и другие факты, которые могут повлиять на решение совета директоров или управленческого совета. После рассмотрения заявления эти лица примут решение, стоит ли им принять нового члена объединения или выдать ему мотивированный отказ.

Кооперативы накопительного типа собирают ежемесячные взносы до тех пор, пока их размер не достигнет определенной суммы или процента от стоимости жилья. После этого пайщик может получить в кредит недостающие деньги на срок 2–20 лет. На них он приобретает жилье с возможностью сразу оформить его в собственность. При этом если в фонде кооператива нет нужной суммы, недостающую её часть они могут взять в банке под невысокий процент, которая после постепенно возвращается. Если новый член кооператива в состоянии сразу внести нужный процент от стоимости квартиры, он может сразу приступать к поиску желаемого варианта.

Объединения строительного типа также заняты сбором капитала за счет ежемесячных взносов. Но полученные таким образом средства используются не для выдачи кредита отдельным членам. Они направляются на то, чтобы строить собственный дом. После окончания работы все становится собственниками соответственно вложенным в проект средствам.

При решении сотрудничать с кооперативом стоит учитывать оговоренные правилами возможности и ограничения объединений:

  • получить заём здесь можно только для приобретения жилья;
  • выдаваемая сумма ипотеки не может быть больше половины стоимости приобретения;
  • получить деньги в долг можно после того, как сделаны соответствующие накопления;
  • для погашения ипотеки в кооперативе допускается использовать материнский капитал;
  • вступить в объединение можно по программам жилья молодым семьям, военнослужащим с соответствующими льготами и субсидиями.

Главным достоинством варианта считается гарантированная выдача заёма, если плательщик добросовестно внес положенную часть накоплений. При этом он может пользоваться стандартной или ускоренной схемой взносов. Объединение также может учесть финансовые трудности своих членов и дать им возможность отсрочки при наличии уважительных причин.

Возможные риски

Согласно статистике, большинство российских граждан не торопятся вступать в кооператив. Это связано с большими рисками, как для организаторов объединения, так и для их членов.

Так как процедура приёма новых пайщиков в ИКК проще, чем в банке, не исключено попадание в объединение лиц, которые не будут добросовестно выполнять свои обязательства. И хотя руководство может заниматься взысканием долгов в судебном порядке, это не убережет организацию в целом от связанных с этим процессом убытков.

Ещё одной трудностью для ипотечного кооператива становится финансовая нестабильность в стране. Из-за этого никто не может спрогнозировать рост цен на жильё. Или размер процентной ставки в банке при получении части средств в кредит. Это создает определенные трудности пайщикам при накоплении своей части от покупки дома или квартиры. Возможно, шанс подобрать собственное жильё откроется значительно позже, чем планировалось при вступлении в кооператив.

Свои риски есть и у отдельных членов объединения. Самым большим из них считается отсутствие страховки на вложенные средства. Поэтому велика вероятность потери денег при закрытии кооператива. Чтобы повысить доверие граждан к таким объединениям, разработан порядок возврата средств вкладчикам при его закрытии. Если распад ИКК произошел уже после взятия кредита, уменьшить потери позволит страхование жилья.

Подведем итоги

Ипотечный кооператив относят к объединениям, позволяющим людям стать собственниками жилья на более удобных, чем у банка условиях. Однако прежде, чем становиться пайщиком, стоит убедиться в надежности выбранного ИКК. И сделать все необходимое, чтобы уменьшить возможные риски.

Что такое ипотечный кооператив

Ипотечный кооперативИпотечный кооператив – это определенное объединение людей, физических лиц – предпринимателей и юридических лиц, целью которого является осуществление ипотечного кредитования и повышение уровня доступности жилья среди обычного населения. Такой кооператив создается с определённой целью. И далее мы расскажем кратко о том, какие преимущества такого объединения, какие риски есть для самого заемщика и как можно получить жилье, не соответствуя тем критериям, которые выдвигаются при ипотечном кредитовании банком.

Проблемы с банками при оформлении ипотеки

Итак, для чего необходим  такой кооператив, ведь на данный момент не составляет особого труда взять жилищный кредит в банке. Именно так думает большинство граждан чисто теоретически, но когда дело доходит до практики, сталкиваются с большим количеством проблем.

Проблемы, с которыми обычно сталкиваются потенциальные заемщики в банке следующие:

  • Большой процент первоначального взноса. Практически процент первоначального взноса составляет 10-25%. Если сравнивать данную часть со стоимостью жилья, то не у каждой среднестатистической семьи могут найтись такие  средства;
  • Для того, чтобы взять заем, необходимо соответствовать ряду критериев банка. Соответственно, не все могут удовлетворить запросы финансового учреждения. У кого-то низка заработная плата, кто-то не имеет официального места работы и т.д.;
  • Наличие плохой кредитной истории. Это также очень частая  и основная причина отказа. Для оформления жилищного кредита необходимо иметь идеальную кредитную историю по любому кредиту, оформленного ранее.

Именно по этим причинам 9 из 10 кредитов по ипотечным заявкам не выдаются. То есть потенциально заемщику могут дать положительный ответ, но на этапе уже оформления и подписания возникнут трудности. И что делать в таком случае, ведь все хотят улучшить свои жилищные условия и приобрести собственную квартиру? В таком случае одним из альтернативных вариантов может стать ипотечный кооператив.

Функции кооператива

Функции кооперативаХочется отметить сразу, что жилищный кооператив – это обычная практика в странах Европы и Америки, где таким способом покупаются в собственность около 80% всей недвижимости на рынке. В России же такой процент меньше и составляет всего лишь 15-20%. Но и это есть хорошо, поскольку еще десятилетие назад такой показатель и того был меньше.

Ипотечный кооператив – это вполне законное объединение, с помощью которого можно приобрести заветные квадратные метры. Это регламентировано Жилищным Кодексом, в частности ст. 214. 

Как работает кооператив: любой желающий обращается в данную организацию с просьбой стать участником такого вот объединения. Пишется заявление от руки в произвольной форме, где указывается цель таких действий. После чего данное заявление рассматривается Советом директоров, аппаратом управления и т.д., и  принимается решение о принятии нового члена или дается ему мотивированный отказ. После чего человек становится новым участником кооператива и в соответствие с подписанным договором вносит ежемесячные платежи в той сумме, которая указана соглашением.

При этом если мы рассматриваем именно ипотечный кооператив – это своего рода накопительный вид объединения, когда участник может приобрести свою недвижимость только после того, как накопит определенную часть/долю от стоимости жилья или фиксированный размер средств (в каждом кооперативе могут быть свои требования).

Но помимо накопительного, может быть еще и строительный вид кооператива. При таком виде объединения люди совместными усилиями направляют все свои средства на строительство собственного жилья и после его окончания в равных от капитала долях становятся собственниками.

Почему именно ипотечный кооператив

Почему именно ипотечный кооперативСамый главный вопрос, который волнует  большинство: почему кооператив, а не банк? Здесь все просто. Фактически стать участником такого объединения может любой, вне зависимости от занимаемой должности, социального положения, достатка и т.д. Здесь не нужен огромный пакет документов, в том числе и справка о доходах, никто не проверяет кредитную историю и т.д. как правило, в кооперативы принимают всех желающих. Поверьте, их не так много, что связано со страхом обычного населения отдавать средства без страховки их вернуть.

Правилами объединения каждый человек, вступивший в такой кооператив, должен внести определенную часть стоимости жилья, например, 30-40%. Когда потенциальный заемщик достигает такой сумму, то тогда он может претендовать на кредит.

Размер ежемесячных платежей не фиксированный, то есть, если возникли трудности с внесением средств, то тогда никаких санкций к человеку не применяется. Он просто погашает так, как ему удобно. Ведь все зависит от него: чем быстрее он наберет сумму, то тем быстрее сможет вселиться в новое жилье.

Как правило, процент по ипотеке в таких кооперативах ниже, чем в банке. Он составляет 5-6%. Именно поэтому многие молодые люди, семьи с детьми достаточно охотно входят в кооперативы. По закону, такое объединение будет иметь юридический статус и действовать на легальных условиях только тогда, когда в него будет входить более 50 человек. Но на данный момент, таких кредиторов не много, поскольку люди бояться высоких рисков. И это оправданно. Может случиться так, что через 3-4 года кооператив закроется, а внесенные средства людям не вернутся. И не всегда это будет мошенничеством, ведь надо из каких-то средств финансировать кредитование и тех людей, которые уже внесли некую часть средств. Поэтому, скорее всего, вложенные деньги новых членов объединения будут направлены на кредитование старых участников. И всегда будет риск того, что до Вас очередь не дойдет. Но тот, кто не рискует, тот, как все знают – не пьет шампанского.

Стоит ли выбирать ипотечный кооператив для покупки квартиры — kFIN.pro

Помимо долевого участия в строительстве, вторым законным способом приобрести квартиру на этапе возведения является вступление в жилищно-строительный кооператив (ЖСК). Ипотечный кооператив позволяет получить требуемую сумму не в банке под достаточно высокий процент, а у других участников кооператива. Выдача подобных займов разрешена и прописана в российском законодательстве, однако здесь имеются масса нюансов и особенностей. Разберем подробнее, что такое ипотечный кооператив, его достоинства и недостатки, а также целесообразность вступления в него.

Что это такое

Потребительский ипотечный кооператив (ПИК) представляет собой некоммерческую организацию или объединение людей на добровольной основе, имеющих основной целью приобретение жилья. Суть такого кооператива заключается в том, что его участники или пайщики получают квартиру в новостройке или на вторичном рынке жилья, на которую оформляется ипотека.  Для вступления в него пайщик предоставляет российский паспорт, оплачивает первоначальный взнос и дает письменное обязательство вносить ежемесячно фиксированную сумму паевых взносов, которые устанавливаются для каждого индивидуально.

Размер минимального первоначального взноса обычно составляет минимум 20% от цены квартиры, однако по желанию будущего собственника им может быть внесена большая сумма. Получаемые от пайщиков деньги кооператив расходует на текущее обслуживание здания и площадей общего пользования (ремонт, содержание, оплату ЖКХ-услуг и т.д.), а также на ведение строительных и отделочных работ в случае с первичным рынком недвижимости.

По истечении определенного периода времени (от 2-х лет) и накоплении минимум 50% от цены жилья участник ПИК получает необходимую сумму на покупку квартиры из общего фонда. Оставшуюся часть он должен будет вернуть в срок не позднее 10-15 лет. Для этого с ПИК заключается договор об ипотеке, где прописываются все условия, права и обязанности сторон. Процентные ставки будут минимальными – обычно они составляют несколько процентов, которые в денежном эквиваленте расходуются на поддержание деятельности кооператива и оплату необходимых расходов.

Как только участник ПИК полностью погасит свой долг перед кооперативом квартира перейдет в его собственность и обременение будет снято.

Особую популярность ПИК имели в 2005-2006 годах. Сейчас же такая форма покупки квартир не так распространена по сравнению с ипотекой.

Плюсы и минусы участия

Прежде чем принять окончательное решение о покупке недвижимости через кооператив следует крайне внимательно изучить законодательство, деятельность конкретного ПИК и ознакомиться с плюсами и минусами данного варианта.

Начнем с достоинств:

  1. Низкая процентная ставка за использование заемных средств по сравнению с ипотечными кредитами (как правило, 2-3% годовых).

Сумма, добавляемая к уже накопленным паевым взносам для покупки квартиры, берется из общего фонда, создаваемого всеми пайщиками. По своей сути – это бесплатные деньги. Однако для покрытия текущих расходов кооператива участник заплатит несколько процентов от стоимости жилья. Но даже в этом случае величина годовой ставки будет существенно ниже среднерыночного значения по ипотеке в российских банках.

  1. Минимальный пакет документов и лояльное отношение к потенциальному заемщику.

Для того, чтобы стать членом ПИК, будущий пайщик должен предоставить только паспорт гражданина России и оплатить требуемый взнос. Никакого подтверждения дохода, занятости и предоставления многочисленных справок и дополнительных документов не потребуется. Также к статусу клиента, его кредитной истории и иным критериям не предъявляются никакие требования, которые имеют место быть в банках.

  1. Свобода в выборе конкретного объекта жилья для покупки.

Если кредитные организации довольно серьезно подходят к оценке и анализу приобретаемо квартиры, проверяются наличие аккредитации у объекта, документы застройщика, то кооператив здесь имеет возможность выбора.

  1. Лояльное отношению к участнику ПИК в случае задержки оплаты очередного взноса.

Штрафные санкции конечно могут применяться, но в любом случае они будут мягче по сравнению с банковскими мерами, которые сразу после образования просрочки применяют максимальный спектр мер по побуждению заемщику внести платеж.

  1. Относительно невысокие затраты, возникающие в процессе оформления ипотечного займа и залога.

Банки после одобрения кредитной заявки обяжут клиента оформить договор комплексного страхования, а на этапе рассмотрения заявления – предоставить профессиональный отчет об оценке недвижимости (в случае со сделкой на вторичном рынке жилья). Все это требует дополнительных затрат со стороны потенциального заемщика. В случае же с кооперативом страховка не всегда обязательна, а оценка и вовсе не потребуется.

Несмотря на перечисленные плюсы, ПИК имеет и существенные минусы. Среди них:

  1. Ограничение срока возврата займа.

Если банки сегодня предоставляют кредиты со сроком погашения до 30 лет, то возврат средств для пайщиков обычно не превышает 10-15 лет.

  1. Увеличение текущих затрат на строительство объекта в процессе накопления и возврата задолженности.

Безусловно, строительство дома не может завершиться за месяц, и иногда этот срок растягивается не на один год. Вполне естественно, что за это время могут подорожать стройматериалы, стоимость работ и оказания услуг. Все это повлечен дополнительные издержки и итоговая цена жилья может серьезно увеличиться. Оплачивать такие расходы должны будут все участники кооператива в соответствии с заключенным договором.

  1. Отсутствие четкого законодательного регулирования деятельности ипотечного кооператива.

Принятый в 2004 году 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» не распространяется на потребительские ипотечные кооперативы, деятельность которых много шире классического ЖСК. Это порождает множество случаев, когда образованные в виде кооперативов объединения утверждают не регулируемый законом Устав, заключают с пайщиками незаконные договоры, то есть занимаются по своей сути незаконной деятельностью. Заключаемые ими договоры имеют крайне выгодный подтекст для руководства кооператива и, наоборот, невыгодный для самих пайщиков. Крайне много сложностей возникает у юристов при попытке доказать правоту участника ПИК.

  1. Затянутость сроков получения квартиры.

Многие новички наивно предполагают, что после внесения первоначального взноса, им выдадут оставшуюся часть в виде займа и дадут квартиру. На практике все намного сложнее. Все зависит от темпов и размеров оплаты взносов остальными участниками, а также от рейтинга пайщика. Срок ожидания может достигать от одного месяцев до нескольких лет.

  1. Сложность выходы из кооператива.

В случае возникновения у пайщика желания или острой необходимости выйти из членства ипотечного кооператива, сделать это быстро не получится. Заключаемый с участниками договор, как правило, предусматривает постепенный возврат внесенных денежных средств, а именно маленькими частями. Практика показывает, что даже небольшие взносы возвращаются годами.

Почему не стоит вступать

Среди грамотных юристов распространенным является мнение, что потребительский ипотечный кооператив — не что иное, как разновидность пирамиды. Взносы одних пайщиков и выдача ссуд другим могут продолжаться до известного момента – когда такая конструкция рухнет. Попросту не останется денег для исполнения обязательств. 215-ФЗ ограничивает максимальное число участников кооператива – их должно быть не больше 15-ти. Но так как данный вид кооператива не попадает под действие этого закона, то численность пайщиков может быть любой.

В целом ПИК предоставляет его организаторам массу возможностей для мошенничества и обмана участников. Доказать что-либо в досудебном или судебном порядке будет очень проблематично, а в некоторых случаях и вовсе невозможно.

Ипотека ЖСК

Некоторые российские банки готовы выдавать ипотечные займы для участников жилищно-строительных кооперативов в качестве альтернативе ДДУ. Однако и к объекту, и к фирме-застройщику предъявляются ужесточенные требования, а именно проводится тщательная юридическая экспертиза по всем направлениям и глубокий анализ результатов деятельности застройщика.

Данный вид ипотеки является высоко-рискованным, поэтому дополнительно, скорее всего, будет затребовано поручительство третьего лица. Стандартная ипотека в банках на паи не оформляется, поэтому существует альтернативная ипотека на ЖСК в следующем формате:

  • Завуалированный потребительский кредит на срок до 10 лет под ставку 14-15% годовых;
  • Кредит под залог недвижимости или другого имущества;
  • Займ от застройщика.

В целом, получение ипотеки для участников жилищных и ипотечных кооперативов сопровождается множеством рисков и потенциальных негативных последствий. Чтобы их избежать, крайне важно заранее изучить всю информацию о данном варианте приобретения жилья, ознакомиться со сведениями о кооперативе, включая оценку репутации и отзывы реальных пайщиков, и ключевыми условиями договора.

Также вам должно быть интересно, узнать про другие альтернативные способы приобретения недвижимости, например, про ипотеку под залог имеющегося жилья.

По всем сложным моментам вам всегда готов подсказать наш ипотечный юрист. Запись на бесплатную консультацию у нас на сайте.

Ждем ваши вопросы в комментариях и жмите кнопки социальных сетей!

Ипотека или кооператив: что сейчас рискованнее

В советские времена существовали жилищно-строительные кооперативы, и они тогда были достаточно надежными. Куда они подевались?

Марина. Балашиха.

Основных способов приобретения квартир «взаймы» сейчас два: ипотека и… вступление в жилищный кооператив. Последние нынче встречаются аж сразу нескольких разновидностей: жилищно-накопительные (ЖНК), жилищно-строительные (ЖСК), потребительские ипотечные (ПИК).

Также сейчас готовы идти на рассрочку многие компании-застройщики, предлагающие участие в долевом строительстве. Но из покупателей связываться с «долевкой» нынче готовы немногие.

У кооперативов действительно есть свои преимущества перед ипотекой.

Вступить просто: достаточно паспорта, не требуются страховки, за которые приходится выкладывать немалые суммы ипотечным заемщикам, не требуется поручительства и справок о зарплате.

Плата за рассрочку несравненно ниже, чем при ипотеке. По подсчетам, в результате выплаты процентной ставки по кредиту заемщик отдает за квартиру минимум на 70 — 80% больше ее покупной цены. В жилищных кооперативах аналог процентной ставки — ежемесячные членские взносы. Их размер зависит от длительности рассрочки: чем дольше, тем выше взнос — от 5 до 7%, при кратковременной рассрочке от 1 — 3% в год.

Если при ипотеке первоначальный взнос может составлять 20 — 30%, то для получения квартиры в кооперативе требуется меньшая сумма. Ее размер зависит от программ, предлагаемых конкретным кооперативом, и может составлять от 10% стоимости жилья.

НО! До полной выплаты пая (т. е. стоимости квартиры с учетом рассрочки, предоставленной кооперативом) собственником жилья остается ваш ЖСК или ЖНК. Если кооператив окажется банкротом, то пайщики рискуют потерять квартиры, получив взамен лишь некоторые денежные компенсации. Так что нужно выбирать кооператив с максимальными гарантиями надежности.

Основное отличие ЖНК — принцип накопления: пайщики постоянно выплачивают взносы, а квартиры получают по мере того, как за счет пополнения «общей кассы» остальными членами кооператива набирается сумма, необходимая для приобретения жилья. Приходится ждать в очереди, оказываясь в зависимости от вступления новых пайщиков и внесения ими взносов. С учетом нынешней нестабильности опасность «недобора» членов ЖНК очень велика. Да и вообще отличить «накопительную» схему от пирамиды зачастую проблематично.

ЖСК, как и в советские времена, создается для строительства конкретного дома. Обычно члены кооператива имеют больше возможностей отслеживать и контролировать процесс строительства по сравнению с «коллегами», вложившимися в традиционную «долевку».

В ЖСК члены кооператива либо полностью сами оплачивают строительство дома, либо кооператив берет часть необходимых средств в банке. При этом, опять же как и в советские времена, после сдачи дома пайщик может заселиться в квартиру и пользоваться рассрочкой по выплате ее стоимости длительное время — в некоторых кооперативах этот период определяется как «сколь угодно долго».

НА ЗАМЕТКУ

Выбирая кооператив, специалисты советуют обращать внимание на то, как долго существует компания-застройщик, с которой работает ЖСК, а также выяснять судьбу прежних объектов строительства.